دکتر خداداد غريب‌­پور

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که با ارتباطات پسین و پیشین گسترده خود می‌تواند به موتور رشد اقتصادی و توسعه کشور بدل شود.همچنین بخش مسکن تاثیر بسزایی بر اشتغال دارد به‌طوری‌که سهم اشتغال‌زایی بخش مسکن، جزو یکی از بالاترین آمارهای اشتغال‌زایی در میان سایر بخش‌های اقتصاد کشور است.در نتیجه لزوم پرداختن به موضوع مسکن به عنوان یکی از نیازهای ضروری و حقوق اساسی شهروندان و همچنین راهکاری برای بهبود شاخص رشد اقتصادی، افزایش اشتغال و افزایش رفاه در کشور بیش از پیش نمایان می‌شود.

سیاستگذاری در بازار مسکن از دو جنبه کلی تحریک عرضه یا تحریک تقاضا قابل دسته‌بندی است.سیاست‌های حمایتی از تولیدکنندگان و سازندگان مسکن در قالب بخش عرضه و حمایت از مصرف‌کنندگان و افزایش قدرت خرید آنها در قالب بخش تقاضا قرار می‌گیرند.در کشور سیاست‌های اعلامی و اجرا شده در سال‌های اخیر به جای آنکه هر دو بال این بخش را نشانه رود و باعث تحرک توام عرضه و تقاضا برای رونق پایدار شود، در برخی مواقع به سمت تنها عرضه گرایش داشته و در برخی زمان‌های دیگر هم صرفا بخش تقاضای مسکن را دیده است.این یکی از اشکالات عمده در تصمیمات بوده است.

لازم به ذکر است که هزینه مسکن از مهم‌ترین هزینه‌های سبد خانوار ایرانی است و سهم بالایی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد اما روند رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته به‌گونه‌ای بوده است که سهم هزینه‌های مسکن در آن رشد کرده و افزایش یافته است.مطابق آمار و اطلاعات ارائه شده مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از ۶/۲۵ درصد در سال ۱۳۸۸ به بیش از ۳۳ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش یافته است.این در حالی است که سهم هزینه مسکن همواره در خانوارهای شهری بیش از خانوار روستایی و در دهک‌های پایینی به مراتب بیشتر از دهک‌های بالای درآمدی بوده است. با توجه به سهم قابل توجه هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار اهمیت ایجاد و تقویت سازوکارهای مناسب تامین مالی برای افزایش توانمندی افراد در جهت تهیه مسکن مناسب و استاندارد در قالب سیاست‌های تحریک تقاضا باید مورد توجه مسوولان و سیاستگذاران اقتصادی کشور قرار گیرد.

در حال حاضر تامین مالی بخش مسکن در ایران وابستگی زیادی به نظام بانکی دارد و بخش قابل توجهی از تامین مالی در این بخش از طریق بانک‌ها صورت می‌گیرد و سایر ابزارهای مالی در این بخش کمتر مورد توجه و استفاده قرار می‌گیرند و لذا مشکلاتی از جمله

الف) محدودیت اعتبارات بانکی؛

ب) نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی؛

ج) انعطاف اندک نظام بانکی

د) سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد؛ 

گریبانگیر این نظام تامین مالی است. برای بهبود شرایط و رونق سمت تقاضای مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی و یک اهرم پیشران اقتصاد کشور علاوه بر نقش بی‌بدیل دولت در حمایت از افزایش تولید و ساخت و‌سازدر بخش مسکن، باید نسبت به تقویت و توسعه سایر ابزارهای تامین مالی در کنار افزایش میزان تسهیلات مسکن نیز توجه ویژه‌ای صورت گیرد.به این منظور ابزارهایی در بازار سرمایه برای تامین مالی بخش مسکن طراحی شده که شامل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت تقاضا) و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت عرضه و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان و تولید مسکن) است.

بررسی عملکرد این صندوق‌ها و تعداد صندوق‌های موجود در بازار (به استناد اطلاعات موجود در سایت فرابورس هر کدام دو صندوق هستند) حاکی از آن است که این ابزارها نتوانسته‌اند کمک خاصی به توسعه بخش مسکن از طریق جذب سرمایه‌های خرد و کلان کنند.از جمله دلایل این موضوع می‌توان به غفلت فعالان این بازار از مزیت ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی مسکن اشاره کرد.همچنین شرایط پروژه‌های ساختمانی به گونه‌ای است که برای تبدیل آن به طرح‌های آماده راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان نیازمند طی مراحل قانونی و تشریفاتی است.در این میان، برخی مجوزهای زمانبر نیز مانعی برای تسهیل فرآیند تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه شده است.با این حال گروهی نیز معتقدند بازدهی مورد انتظار آنها از این مسیر تحقق پیدا نمی‌کند.

در شرایطی که سایر ابزارهای موجود برای تقویت بخش مسکن از جمله لیزینگ مسکن نتوانسته راه­اندازی شود و نیاز بازار را تامین کند، توجه به ذائقه سرمایه‌گذاران در بخش مسکن می‌تواند به طراحی ابزارهای کارآتر کمک کند.

برای توسعه بخش مسکن حداقل سه ضلع

۱) دارندگان زمین؛

۲) شرکت‌های پیمانکاری در بخش ساختمان

۳) سرمایه‌گذاران؛ باید در پروژه‌ها مشارکت کنند.

انگیزه اصلی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خانه‌دار شدن فرد یا ارتقای کمی و کیفی مسکن فرد است.لذا در صورتی‌که علاوه بر طراحی ابزارهای نوین در بازار سرمایه، دولت نیز سهم بزرگ‌تر از بابت سیاستگذاری درست در این خصوص داشته باشد، می‌توان به استقبال سرمایه‌گذاران امیدوار بود.

 با توجه به ظرفیت‌های بازار سرمایه و امکان استقرار ناظر مستقل در پروژه‌های ساختمانی توسط بورس، بدون شک ورود به طراحی ابزارهای کارآتر، تاثیر مشخص و مثبتی بر اقتصاد مسکن خواهد داشت.

افزایش تولید و عرضه واحد مسکونی در سمت عرضه و افزایش توان و قدرت خرید افراد در راستای تقویت تقاضا می‌تواند منجر به ایجاد ثبات و تعادل قیمت مسکن می‌شود و در نتیجه افزایش معاملات و ایجاد رونق در این بازار علاوه بر رونق در حلقه‌های قبل و بعد می‌توان به افزایش رشد اقتصادی در کشور نیز امیدوار بود.