با گسترش فعالیت های ساخت و ساز به ویژه در کلان شهرها و بهره گیری حداکثری سازندگان از زمین برای ساخت تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی ، شاهد ساخت برج های مسکونی و مجتمع ها هستیم. در نگاه نخست خریدار واحد به دنبال بهترین لوکیشن، نورگیر بودن واحد، مشاعات و سایر پارامترها برای خرید واحد خود است ولی به مرور زمان و سکونت در مجتمع متوجه میشود که در صورت عدم وجود یک مدیریت واحد، منظم و منسجم، آرامشی را که به دنبال آن بوده است کسب ننموده است.

شاید برای مجتمع های با تعداد واحد کم و مشاعات معمولی بتوان مدیریت ساختمان را از طریق انتخاب هیئت مدیره و کمک ساکنین پیش برد اما هر چه تعداد و مشخصات فنی و تنوع در مشاعات ایجاد میشود متوجه آن میشویم که به یک شرکت تخصصی برای سپردن کلیه امور مربوط به مدیریت ساختمان یا مجتمع مسکونی خود هستیم. در اینجا قصد داریم شما را با موضوعات مختلف مربوط به مدیریت ساختمان آشنا نماییم.

بدیهی است شرکت هایی تخصصی همچون گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها در کنار شما برای مدیریت هر چه بهتر مجتمع های مسکونی می باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر به بخش تماس با ما مراجعه نموده و فرم مربوطه را تکمیل نمایید. کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

مدیریت مجتمع مسکونی

وظایف مجمع عمومی

براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان از همه مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را اجرا کند.

مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

الف ) تعیین رئیس مجمع عمومی .

ب ) انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به عملکرد آن‌ها.

پ)  اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .

ت)  تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه .

ث) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

ج)  تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.


وظایف مدیر ساختمان چیست؟

از وظایف مدیر ساختمان باید بگوییم: که مدیر ساختمان وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارد و مجری تصمیماتی است که در مجمع عمومی مالکین گرفته می ‌شود. شما می توانید با استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان اندروید خیال خود را بابت مدیریت ساختمان آسوده کرده و با خیالی راحت به کار های روزمره خود بپردازید. اگر شما تجربه زندگی کردن در آپارتمان یا مجتمع را داشته باشید، حتما شاهد به وجود آمدن خرابی یا آسیب ‌هایی در آنجا بوده ‌اید. به طور حتم حل شدن این مشکلات نیاز به پیگیری شخص یا اشخاصی دارد. مدیر یا هیئت مدیر افرادی هستند که مدیریت اینکار را انجام می ‌دهند. توجه به این نکته ضروری است که مدیر یا مدیران جهت اداره امور ساختمان موظف به تبعیت از تصمیمات مجمع عمومی مالکان هستند. در صورتی که تصمیم گرفته ‌شده توسط مجمع عمومی، خلاف قوانین تملک آپارتمان ‌ها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین مربوط کشوری باشد، به طور قطع مدیر یا هیئت ‌مدیره مسئولیتی جهت اجرای آن قوانین نخواهند داشت.

 

مهم ترین وظایف مدیر ساختمان

  • تقسیم هزینه های مشترک بین اعضای ساختمان

یکی از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه ‌های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه ‌ها بر عهده‌ ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجر ین است. نرم افزار رایگان مدیریت آپارتمان تمام کار های مربوط به مدیریت را به راحتی برای شما انجام می دهد. طبق قانون در صورتی که مالکان ترتیب و قانون خاصی جهت پرداخت هزینه‌ های مشترک ایجاد نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌ کنند گان از هزینه ‌های مشترک، از جمله:آب، گاز، ایزوگام پشت ‌بام و غیره که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می ‌گردد.

نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل:

هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده ‌کنند گان تقسیم می ‌شود. در صورتیکه هر یک از افراد اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نماید. البته این نکته حائز اهمیت است که در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنان رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می‌ توانند به مراجع صلاحیت ‌دار قضایی مراجعه نمایند.

  • برخورد با مالکان و ساکنان بدهکار

در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه ‌های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌ گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ ها در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می ‌گردند.

  • قطع خدمات بر روی ساکنان بدهکار

یکی از وظایف مدیران ساختمان ها این است: که چنانچه پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده 10 قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌ توانند از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند. مدیر یا مدیران این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر یا هیئت ‌مدیره با توجه به وظایفش برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهار نامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت ‌مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ ‌شده، اجرائیه صادر می ‌کند. عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می ‌گیرد. به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت‌ می ‌شود و ارزش اموال بازداشت ‌شده توسط کارشناس، ارزیابی می ‌گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می ‌گردد. مدیر یا هیئت ‌مدیره جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌ تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .

مدیریت هوشمند ساختمان

  • ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌ های مشترک

با توجه به ماده 12 قانون تملک آپارتمان ‌ها، دفاتر املاک رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه ‌های مشترک را از مالک بگیرند. لازم به ذکر است که تاییدیه مدیر یا مدیران ساختمان در این گواهی ضروری است و می بایست تایید گردد که تمامی هزینه‌ های مشترک تسویه شده است. بنا بر این هر گز فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید. در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید، حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.

  • بازسازی ساختمان؟

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان امور مربوط به بازسازی ساختمان است که البته در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد. این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب قانون، مجری این طرح مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند. در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد. بنابراین از دیگر وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می ‌کند و ملک خود را تخلیه نمی ‌نماید. حالا که با تمام قوانین و فوت و فن مدیریت ساختمان آن آشنا شده و متوجه شدید که این کار می تواند چقدر سخت و استرس زا باشد زمان آن فرا رسیده تا شما را با اپلیکیشن مدیریت ساختمان آشنا کنیم. قوانین مدیریت ساختمان مسکونی و موارد مهم آن که باید راجع به آن بدانید


قوانین مدیریت ساختمان مسکونی و موارد مهم آن که باید راجع به آن بدانید :

 براساس قوانین مدیریت ساختمان چه کسانی مدیر را انتخاب می‌کنند؟

طبق قانون تملک آپارتمانها، خانه ها و مجتمع های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود از شرایط خاصی چون آتش سوزی و زلزله گرفته تا جمع آوری شارژ نیاز به مدیر ساختمان دارند. بر طبق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در ھمان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود.


حقوق و مزایای مدیر ساختمان و وظایف او بر اساس قوانین مدیریت ساختمان

۱-  در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها گفته شده که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. تمام اقدامات او طبق نظامات اداری صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و غیره است.

۲-  مدیر یا مدیران موظف‌اند بر مبنای ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

۳- قوانین مدیریت ساختان مسکونی مدیر یا مدیران مکلف می‌کند تا میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه به مالکین اعلام نمایند.

۴- در قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی بر عهده مدیریت ساختمان است و به روش‌های گوناگون انجام شود که از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است. نرم افزار هایی جهت کمک به مدیر برای محاسبه شارژمان طراحی شده است که می‌توانند از آن بهره بگیرند.

۵- طبق قانون آپارتمان نشینی مدیریت ساختمان‌های مسکونی و ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی شکایت را داشته باشند. مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه کند.

۶- اگر شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان‌، مدیر موظف است صحت اعتبار وکالت‌نامه را بررسی کند.

۷- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شود و بر اساس قانون مدیریت ساختمان، این صورت‌جلسه‌ها باید به وسیله مدیر نگهداری شود. همچنین تصمیمات که در جلسات گرفته می‌شود باید ظرف ده روز توسط مدیر به غایبین اطلاع داده شود.

۸-  یکی از وظایف مدیر ساختمان بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی ارسال اظهارنامه برای مالک واحدی است که از پرداخت حق شارژ خود امتناع می‌کند. این کار باید به صورت قانونی و با پر کردن فرم مخصوص اظهارنامه انجام گیرد و توسط مأمور دادگاه به شخص ابلاغ شود در غیر این صورت وجهه قانونی نخواهد داشت. بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات مانند شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی شود. مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.

۹- بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تائید مدیر ساختمان در گواهی تسویه حساب ضروری است.

۱۰- اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، طبق قوانین مدیریت ساختمان، مدیر باید بر فرآیند بازسازی نظارت کند و جزئیات کافی راجع به پروسه را بداند. ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. در این موارد مدیر موظف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند و نظر این مهندسین به طور قطعی باید اجرا شود. مخالفان ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند. در این حالت مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را دریافت کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تأمین کرده باشند.

مدیریت ساختمان

تخلفات مدیر ساختمان براساس قوانین مدیریت ساختمان

۱- بر طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی، وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند؛ زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی‌های و قابلیت‌های یک فرد، او را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت مدیره نمی‌توانند با هیچ عذر و بهانه‌ای از زیر بار وظایف محوله شانه خالی کنند و این عمل خلاف قانون است.

۲- بر اساس قوانین مدیریت ساختمان‌، انتقال برخی اختیارات و وظایف توسط مدیر ساختمان باید به افراد معتمد و مورد قبول اعضای مجمع عمومی ساختمان داده شود و مدیر نمی‌تواند شخصی خارج از آپارتمان را برای این کار انتخاب کند.

۳-  در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند.

۴- شارژ ساختمان باید صرف مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و اولویت‌دهی درست هزینه شود. مدیر نمی‌تواند مبلغی از شارژ را خرج مسائلی غیر مرتبط با ساختمان کند.

۵-  مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد.

۶-  مدیر بدون اجازه مجمع عمومی نباید تغییرات در ساختمان انجام دهد.

۷- دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، براساس قوانین مدیریت ساختمان در محدوده اختیارات مدیر آپارتمان نیست و به همین دلیل نیاز به تائید تمام ساکنان ساختمان دارد. به عنوان مثال، پشت‌بام جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به همین دلیل، اگر مدیر آپارتمان قصد احداث انباری در پشت بام را داشته باشد باید در مجمع عمومی تائید شود. البته در مورد اقداماتی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین که در حدود مسئولیت‌های اداره آپارتمان است؛ خود مدیر می‌تواند به عنوان نماینده ساکنان در این مورد تصمیم‌گیری کند.

۸-  مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.


قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان

در خصوص بحث مالکیت در آپارتمان های مختلف مالکیت، به دو قسمت تقسیم می شود:

الف) مالکیت قسمت های مشترک

ب) مالکیت قسمت های اختصاصی

در مورد قسمت های مشترک لازم باید این نکته را در نظر گرفت که:

قسمت های مشترک به قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها گفته می شود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آن ها قائل شد. به خاطر اشتراکی بودن مکان های گفته شده در قسمت بالا، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگه داری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. قسمت های مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.


قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارتند از:

قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص بوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده. از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

مدیریت مجتمع مسکونی

مصادیق قسمت های مشترک عبارتند از:

  • زمین زیربنا: خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
  • تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلو های برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد. دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل: ( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هوا کش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
  • اسکلت ساختمان: لازم به ذکر است جداره های فاصله بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است.      مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
  • درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگرد ها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
  • تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل: وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
  • بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
  • نمای خارجی ساختمان.
  • محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی نیز ثبت نشده      باشد در مورد قسمت های اختصاصی لازم به ذکر است: قسمت های اختصاصی به قسمت هایی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.


 درباره شارژ ساختمان و بهره گیری از نرم افزارهای مدیریت مالی ساختمان :

برای محاسبه مخارج قسمت های مشترک رعایت این نکات ضروری است

  1. در صورتی که مستاجر در حال انتفاع از منافع مورد اجاره باشد، چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک (هزینه های لازم برای حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه های اداری حق الزحمه مدیر یا مدیران ) به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
  2. اگر مالکان با توافق یکدیگر ترتیبی برای تقسیم حقوق و تعهدات پیش بینی کرده باشند بر اساس آن اقدام می شود. لازم به ذکر است در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمان می باشند، هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه خواهد شد.
  3. هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را به نماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.
  4. در غیر از موارد فوق حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت      های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان می باشد.
  5. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد، که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه های حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
  6. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.
  7. هزینه های غیر مرتبط با مساحت زیر بنا به صورت مساوی تقسیم خواهند شد. با توجه به این که مدیریت کردن      ساختمان امری سخت و دشوار است. به تازگی استارتاپ هایی نیز در زمینه مدیریت ساختمان شکل گرفته اند که به مدیران ساختمان کمک می کنند تا هزینه ها را در یک محیط مشترک مدیریت کنند. یعنی متوجه شوند هزینه هر کس به چه منظوری بوده، چگونه حساب شده و در نهایت چقدر خواهد شد. در این مطلب مجموعه ای از قوانین پرداخت هزینه ها و شارژ ساختمان را برای شما جمع آوری کرده ایم تا به طور کامل با این قوانین آشنا شده و بعد از آن به کاربرد نرم افزار ساختمان در حل این مشکلات بپردازیم.


قوانین مربوط به شارژ ساختمان

با توجه به رشد جمعیت شهرنشین و پدیده مهاجرت از شهرهای کوچک به کلان شهرها، زندگی آپارتمان نشینی به وجود آمده است. زندگی در خانه هایی غالبا کوچک با راهرو، پشت بام و حیاط مشترک، که قوانین خاص خود را می طلبد. یکی از مهمترین مشکلات پیش رو در این زمینه، موضوع شیوه پرداخت حق شارژ ساختمان است. بهترین راه برای محاسبه شارژ ساختمان استفاده از نرم افزار شارژ ساختمان است. نرم افزار شارژ ساختمان به راحتی تمام امور مربوط به شارژ ساختمان را مدیریت می کند. بهتر است برای آشنایی با این موضوع ابتدا شما را با روش محاسبه شارژ ساختمان آشنا کنیم.

 

شارژ ساختمان چگونه محاسبه می شود؟

جهت محاسبه شارژ ساختمان به دو روش می توان سهم مالکان از هزینه های مشترک ساختمان را تعیین کرد.

کاربردی ترین روش به زبان ساده:

آن است که با توجه به مساحت واحد، شخص باید شارژ پرداخت کند. البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. اگر نقشه ساختمان به گونه ای باشد که استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به شکلی باشد که تنها یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن را داشته باشند، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. براساس قانون سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود. در ادامه به طور کامل به این دو نوع هزینه می پردازیم.


انواع هزینه ها

  1. هزینه های نسبی
  2. هزینه های ثابت

هزینه های نسبی

هزینه های نسبی بر اساس سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک براساس مساحت زیر بنا حساب می شود. یعنی مواردی از قبیل: آب، گازوییل و ایزوگام پشت بام. از طرفی دیگر طبق قانون تملک آپارتمان، مدیر یا مدیران آپارتمان وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به بیمه گر پرداخت می شود. بنابراین هزینه های نسبی ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد. روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است، که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید و سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند.

هزینه های ثابت

هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان هیچ ارتباطی ندارند. از جمله هزینه های ثابت می توان به: سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده کل اعضای ساختمان است. در حالت عادی این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می شوند. شما می توانید تمام این کار های دشوار و سخت را با خیالی آسوده به نرم افزار مدیریت ساختمان اندروید بسپارید.

شرکت مدیریت ساختمان

هزینه های مربوط به مستاجر و مالک

طبق قانون املاک کشور، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و تلفن به عهده مستاجر است. علاوه بر این پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به صورت جزیی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستاجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابی که مسبب آن مستاجر باشد (مثلا سوختن لامپ یا شکستن شیشه)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در محل و همین طور پرداخت عوارض سالانه پس ماند شهرداری به عهده مستاجر است. در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به عهده صاحب خانه خواهد بود. هم چنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحب خانه باید بپردازد و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست. توجه داشته باشید که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از مالک مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه او انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحب خانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیرمنطقی است، می توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید. اما زمان تماس با صاحب خانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخ گویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگهداری کنید تا مدرک روشنی برای ارائه داشته باشید.


واحد های خالی چه کاری انجام دهند؟

رویکرد نرم افزار هومتیک به واحد های خالی چگونه خواهد بود. ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟ ذکر این نکته مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از این که مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان برعهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال: مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی تواند بگوید کن از آسانسور استفاده نمی کنم و در نتیجه هزینه های آن مربوط به من نیست. مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد، پس منطقی است شارژ ماهانه مربوط به آب به او تعلق نمی گیرد از آب استفاده نکرده است، اما در موارد دیگر از قبیل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند. در این گونه موارد هم نرم افزار مدیر ساختمان اندروید به کمک آمده و تمام این محاسبات را بدون کمترین اشتباه برای شما انجام داده و خیال شما را بابت مدیریت ساختمان خود برای همیشه آسوده می کند.

 

در صورت پرداخت نکردن شارژ توسط ساکنان چه کاری باید انجام داد؟

پرداخت نکردن شارژ توسط ساکنان ساختمان از جمله اختلاف بر انگیز ترین موضوع آپارتمان نشینی است. برای حل این مسئله ابتدا مدیریت ساختمان به وسیله نرم افزار ساختمان یا به صورت حضوری اخطار کتبی به همسایه دردسر ساز در مورد موضوع پرداخت نکردن شارژ می دهد. در مرحله دوم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان توضیحات را از طریق اظهار نامه به  وسیله نرم افزار ساختمان یا حضوری به همسایه دردسر ساز ابلاغ می کند. اگر به مدت 10 روز از تاریخ گفته شده، سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر آب گرم، شوفاژ، گاز و… به واحد مربوطه خودداری نماید. این اظهار نامه را می توان از مجتمع های قضایی یا ادارات ثبت گرفت البته برای صرفه جویی در وقت نیز می توان از طریق نرم افزار ساختمان این اظهار نامه را برای وی فرستاد. در آخر اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود این که خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد، مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد. مدیر باید به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند. و براساس اظهار نامه ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسر ساز درخواست صدور اجراییه نماید. اداره اجرا هم از مدیر می خواهد از مالک یا مستاجری که شارژ خود را نمی دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود. در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند. حال که با قوانین ساختمان به طور کامل آشنا شدیم. بهتر است به موضوع وظایف مدیر ساختمان بپردازیم.

بدیهی است پرداختن به کلیه موضوعات مربوط به مدیریت و بهره برداری ساختمان ها و مجتمع ها در این مقاله امکانپذیر نمی باشد. لذا پیشنهاد می کنیم سایر مقالات مجله اینترنتی را نیز مطالعه فرمایید.


سئوالات متداول پیرامون مدیریت ساختمان

سئوالات متداول:

مدیر ساختمان را چه کسی انتخاب می‌کند؟

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی ذی‌صلاح انتخاب میشوند. مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک‌بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

وظایف مجمع عمومی ساختمان چیست؟

براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از همه مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را اجرا کند.

آیادر مورد معوقات ساختمان، فقط مالکین متعهد هستند؟

برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان، ‌تنها مالکین در پرداخت سهم هزینه‌های مشترک متعهد نبوده، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده‌کننده، در قبال پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان مسئول می‌باشد.

مدیر جهت وصول مطالبات ساختمان باید چه کار کند؟

مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار‌نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت، از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه، نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید.

آیا مدیر آپارتمان می‌تواند برای همه امور ساختمان تصمیم‌گیری کند؟

خیر. در نحوه اداره آپارتمان، اصولا باید بیش از نصف مالکان با موضوع موافقت کرده باشند تا مدیر بتواند در زمینه موضوع مورد نظر اقدام کند.

آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان شود؟

بله، مدیر ساختمان می‌تواند از بین مالکین، مستاجرین و افراد غیرساکن در ساختمان انتخاب شود و این انتخاب بنابر صلاح­دید افراد ساکن در ساختمان صورت می‌پذیرد.

چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد؟

مدیر یا مدیران جهت حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه، به تناسب سطح زیربنای اختصاصی سهم هریک از واحدها را محاسبه و جهت یرداخت حق بیمه از مالکین مطالبه می‌کنند. درصورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

آیا مدیران می‌توانند برای خود جانشین انتخاب کنند؟

مدیر فقط برای مدت کوتاهی مانند مسافرت‌ می‌تواند‌ از بین ساکنین جانشین موقت انتخاب کند و در بلند‌مدت نمی‌تواند وظایف خود را به دیگری محول کند. ساکنین باید از جایگزین موقت مدیر مطلع شوند.

حل اختلاف ساختمان تا چه حدی بر عهده مدیر ساختمان است؟

حل اختلاف ساکنان، تنها در چارچوب اساسنامه، بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود و مسائلی که مربوط به قسمت‌های اختصاصی ساختمان است بر عهده مدیریت ساختمان نمی‌باشد.

آیا مدیر می‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه، مالک را از خدمات محروم کند؟

خیر. مدیر یا مدیران نمی‌توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه، مالک یا مستاجر بدهکار را، از خدمات مشترک محروم کنند.

تعداد مدیران و مدت ماموریت آن‌ها چقدر است؟

تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را تمدید کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.


سخن پایانی :

امروزه شرایط خاصی برای ساکنان مجموعه ها به وجود آمده است. از یک سو روابط همسایگی رنگ باخته و یکدیگر را نمی‌شناسند و از طرف دیگر مجتمع و استفاده از فضاهای مشترک و دریافت خدمات رفاهی و آسایشی آنها را به هم پیوند زده است. بنابراین ارائه خدمات مدیریت ساختمان توسط یک مدیر و هماهنگ کننده متخصص از جمله نیازهای هر مجتمع و مجموعه محسوب می‌شود. خدمات مدیریت ساختمان کلیه اقدامات اداری ، مالی ، خدماتی و حقوقی است که حقوق مالکین را نسبت به یکدیگر ، به محل سکونت و خدمات مورد انتظار آنان پیگیری و به انجام می‌رساند.


کلمات مورد جستجوی شما در زمینه مدیریت ساختمان در ذیل آمده است. در بالا تلاش شد به همه سوالات شما پیرامون مدیریت ساختمان مسکونی ، ضوابط و مقررات مدیریت ساختمان و ... پاسخ کامل و جامع داده شود.

مدیریت ساختمان آپارتمانا مدیریت ساختمانی آریان پاسارگاد مدیریت ساختمان نرم افزار مدیریت ساختمان هوشمند مدیریت ساختمان آنلاین مدیریت ساختمان بیلان مدیریت ساختمان کاشانه مدیریت ساختمان پلاسکو مدیریت ساختمان مسکونی مدیریت ساختمان اکسل مدیریت ساختمان اداری مدیریت ساختمان اپارتمانا مدیریت ساختمان اصفهان مدیریت ساختمان اندروید مدیریت ساختمان استخدام ساختمان مدیریت اکتشاف نفت مدیریت انرژی ساختمان نرم افزار مدیریت ساختمان نرم افزار مدیریت ساختمان کاملا رایگان نرم افزار مدیریت ساختمان هلو نرم افزار مدیریت ساختمان آسان نرم افزار مدیریت ساختمان برج نرم افزار مدیریت ساختمان کاشانه نرم افزار مدیریت ساختمان اندروید نرم افزار مدیریت ساختمان روز آرین مدیریت ساختمان به انگلیسی مدیریت ساختمان برنامه مدیریت ساختمان با اکسل مدیریت ساختمان با چناران مدیریت ساختمان برج سیستم مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان پزشکان اپ مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان تهران مدیریت تاسیسات ساختمان مدیریت تدارکات ساختمانیمدیریت هوشمند ساختمان تحقیق مدیریت ساختمان در تبریز مديريت ساختمان روش مدیریت ساختمان کتاب مدیریت ساختمان لیست مدیریت ساختمان کتاب مدیر ساختمان مدیریت جامع ساختمان متن مدیریت جدید ساختمان جدول مدیریت ساختمان جزوه مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان چگونه است مدیریت ساختمان چیست مدیریت چرخشی ساختمان مدیریت هوشمند ساختمان چیست مدیریت پیمان ساختمان چیست سیستم مدیریت ساختمان چیست مدیریت پروژه ساختمان چیست مدیریت ساختمان یعنی چه مدیریت حساب ساختمان حقوق مدیریت ساختمان حسابداری مدیریت ساختمان حق مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان خود را به ما بسپارید مدیریت ساختمان خدمات مدیریت خدمات ساختمانی خدمات مدیریت ساختمان شمال تهران فرم مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان در اکسل مدیریت در ساختمان مدیریت ساختمان رایگان مدیریت ساختمان روستایی برنامه مدیریت ساختمان رایگان فایل اکسل مدیریت ساختمان رایگان نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان کامپیوتر مدیریت سالم مدیریت پروژه ساختمانی مدیریت ساختمان سامون مدیریت سبز ساختمان مدیریت هزینه ساختمان(سامیار ساختمان) مدیریت ساختمان شرکت مدیریت ساختمان شانژمان مدیریت شارژ ساختمان مدیریت شارژ ساختمان کاشانه مدیریت شارژ ساختمان اندروید مدیریت شارژ ساختمان با اکسل مدیریت صنعت ساختمان صورتجلسه مدیریت ساختمان اصول مدیریت ساختمان مدیریت ضایعات ساختمانی نمونه قرارداد مدیریت طرح ساختمان مدیریت ایمنی در طراحی ساختمان آرشیو وظایف مدیریت ساختمان عکس مدیریت ساختمان فرمهای مدیریت ساختمان فایل مدیریت ساختمان فیلم مدیریت ساختمان قوانین مدیریت ساختمان قرارداد مدیریت ساختمان قیمت مدیریت ساختمان قدرت مدیریت ساختمان مدیریت کارگاه ساختمانی pdf مدیریت کارگاه ساختمانی مدیریت کارهای ساختمانی مدیریت کارگاه های ساختمانی مدیریت کارگران ساختمانی گروه مدیریت ساختمان مدیریت ساختمان مسکونی نرم افزار مدیریت ساختمان مشهد قانون مدیریت ساختمان مسکونی اساسنامه مدیریت ساختمان مسکونی مدیریت نگهداری ساختمان مدیریت و نگهداری ساختمان برنامه مدیریت ساختمان و مجتمع های مسکونی مدیریت هوشمند ساختمان و بهینه سازی انرژی  سیستم مدیریت ساختمان ویکی پدیا سیستم مدیریت ساختمان و مصرف انرژی حسابداری و مدیریت ساختمان خلاقیت در مدیریت ساختمان درباره مدیریت ساختمان قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان pdf مدیریت ساختمان های مسکونی مدیریت ساختمانهای هوشمند مدیریت ساختمان های اداری مدیریت هزینه ساختمان ساختمان مدیریت ساختمانی سیستم مدیریت یکپارچه ساختمان سیستم مدیریت هوشمند ساختمان