انتخاب شرکت خدمات مدیریت ساختمان | نگهداری ساختمان | خدمات هتلینگ | هلدینگ طاها

به گزارش حوزه مدیریت روابط عمومی گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها | گروه طاها:

با گسترش فعالیت های ساخت و ساز به ویژه در کلان شهرها و بهره گیری حداکثری سازندگان از زمین برای ساخت تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی ، شاهد ساخت برج های مسکونی و مجتمع ها هستیم. در نگاه نخست خریدار واحد به دنبال بهترین لوکیشن، نورگیر بودن واحد، مشاعات و سایر پارامترها برای خرید واحد خود است ولی به مرور زمان و سکونت در مجتمع متوجه میشود که در صورت عدم وجود یک مدیریت واحد، منظم و منسجم، آرامشی را که به دنبال آن بوده است کسب ننموده است.

شاید برای مجتمع های با تعداد واحد کم و مشاعات معمولی بتوان مدیریت ساختمان را از طریق انتخاب هیئت مدیره و کمک ساکنین پیش برد اما هر چه تعداد و مشخصات فنی و تنوع در مشاعات ایجاد میشود متوجه آن میشویم که به یک شرکت تخصصی برای سپردن کلیه امور مربوط به مدیریت ساختمان یا مجتمع مسکونی خود هستیم. در اینجا قصد داریم شما را با موضوعات مختلف مربوط به مدیریت ساختمان آشنا نماییم.

بدیهی است شرکت هایی تخصصی همچون گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها در کنار شما برای مدیریت هر چه بهتر مجتمع های مسکونی می باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر به بخش تماس با ما مراجعه نموده و فرم مربوطه را تکمیل نمایید. کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

وظایف مجمع عمومی

براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان از همه مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را اجرا کند.

مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

الف ) تعیین رئیس مجمع عمومی .

ب ) انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به عملکرد آن‌ها.

پ)  اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .

ت)  تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه .

ث) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

ج)  تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

وظایف مدیر ساختمان چیست؟

از وظایف مدیر ساختمان باید بگوییم: که مدیر ساختمان وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارد و مجری تصمیماتی است که در مجمع عمومی مالکین گرفته می ‌شود. شما می توانید با استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان اندروید خیال خود را بابت مدیریت ساختمان آسوده کرده و با خیالی راحت به کار های روزمره خود بپردازید. اگر شما تجربه زندگی کردن در آپارتمان یا مجتمع را داشته باشید، حتما شاهد به وجود آمدن خرابی یا آسیب ‌هایی در آنجا بوده ‌اید. به طور حتم حل شدن این مشکلات نیاز به پیگیری شخص یا اشخاصی دارد. مدیر یا هیئت مدیر افرادی هستند که مدیریت اینکار را انجام می ‌دهند. توجه به این نکته ضروری است که مدیر یا مدیران جهت اداره امور ساختمان موظف به تبعیت از تصمیمات مجمع عمومی مالکان هستند. در صورتی که تصمیم گرفته ‌شده توسط مجمع عمومی، خلاف قوانین تملک آپارتمان ‌ها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین مربوط کشوری باشد، به طور قطع مدیر یا هیئت ‌مدیره مسئولیتی جهت اجرای آن قوانین نخواهند داشت.

مهم ترین وظایف مدیر ساختمان

• تقسیم هزینه های مشترک بین اعضای ساختمان

یکی از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه ‌های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه ‌ها بر عهده‌ ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجر ین است. نرم افزار رایگان مدیریت آپارتمان تمام کار های مربوط به مدیریت را به راحتی برای شما انجام می دهد. طبق قانون در صورتی که مالکان ترتیب و قانون خاصی جهت پرداخت هزینه‌ های مشترک ایجاد نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌ کنند گان از هزینه ‌های مشترک، از جمله:آب، گاز، ایزوگام پشت ‌بام و غیره که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می ‌گردد.

نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل:

هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده ‌کنند گان تقسیم می ‌شود. در صورتیکه هر یک از افراد اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نماید. البته این نکته حائز اهمیت است که در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنان رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می‌ توانند به مراجع صلاحیت ‌دار قضایی مراجعه نمایند.

• برخورد با مالکان و ساکنان بدهکار

در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه ‌های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌ گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ ها در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می ‌گردند.

• قطع خدمات بر روی ساکنان بدهکار

یکی از وظایف مدیران ساختمان ها این است: که چنانچه پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده 10 قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌ توانند از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند. مدیر یا مدیران این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر یا هیئت ‌مدیره با توجه به وظایفش برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهار نامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت ‌مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ ‌شده، اجرائیه صادر می ‌کند. عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می ‌گیرد. به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت‌ می ‌شود و ارزش اموال بازداشت ‌شده توسط کارشناس، ارزیابی می ‌گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می ‌گردد. مدیر یا هیئت ‌مدیره جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌ تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .

• ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌ های مشترک

با توجه به ماده 12 قانون تملک آپارتمان ‌ها، دفاتر املاک رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه ‌های مشترک را از مالک بگیرند. لازم به ذکر است که تاییدیه مدیر یا مدیران ساختمان در این گواهی ضروری است و می بایست تایید گردد که تمامی هزینه‌ های مشترک تسویه شده است. بنا بر این هر گز فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید. در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید، حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.

• بازسازی ساختمان؟

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان امور مربوط به بازسازی ساختمان است که البته در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد. این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب قانون، مجری این طرح مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند. در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد. بنابراین از دیگر وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می ‌کند و ملک خود را تخلیه نمی ‌نماید. حالا که با تمام قوانین و فوت و فن مدیریت ساختمان آن آشنا شده و متوجه شدید که این کار می تواند چقدر سخت و استرس زا باشد زمان آن فرا رسیده تا شما را با اپلیکیشن مدیریت ساختمان آشنا کنیم. قوانین مدیریت ساختمان مسکونی و موارد مهم آن که باید راجع به آن بدانید

قوانین مدیریت ساختمان مسکونی و موارد مهم آن که باید راجع به آن بدانید :

 براساس قوانین مدیریت ساختمان چه کسانی مدیر را انتخاب می‌کنند؟

طبق قانون تملک آپارتمانها، خانه ها و مجتمع های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود از شرایط خاصی چون آتش سوزی و زلزله گرفته تا جمع آوری شارژ نیاز به مدیر ساختمان دارند. بر طبق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در ھمان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود.

حقوق و مزایای مدیر ساختمان و وظایف او بر اساس قوانین مدیریت ساختمان

۱-  در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها گفته شده که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. تمام اقدامات او طبق نظامات اداری صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و غیره است.

۲-  مدیر یا مدیران موظف‌اند بر مبنای ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

۳- قوانین مدیریت ساختان مسکونی مدیر یا مدیران مکلف می‌کند تا میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه به مالکین اعلام نمایند.

۴- در قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی بر عهده مدیریت ساختمان است و به روش‌های گوناگون انجام شود که از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است. نرم افزار هایی جهت کمک به مدیر برای محاسبه شارژمان طراحی شده است که می‌توانند از آن بهره بگیرند.

۵- طبق قانون آپارتمان نشینی مدیریت ساختمان‌های مسکونی و ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی شکایت را داشته باشند. مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه کند.

۶- اگر شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان‌، مدیر موظف است صحت اعتبار وکالت‌نامه را بررسی کند.

۷- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شود و بر اساس قانون مدیریت ساختمان، این صورت‌جلسه‌ها باید به وسیله مدیر نگهداری شود. همچنین تصمیمات که در جلسات گرفته می‌شود باید ظرف ده روز توسط مدیر به غایبین اطلاع داده شود.

۸-  یکی از وظایف مدیر ساختمان بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی ارسال اظهارنامه برای مالک واحدی است که از پرداخت حق شارژ خود امتناع می‌کند. این کار باید به صورت قانونی و با پر کردن فرم مخصوص اظهارنامه انجام گیرد و توسط مأمور دادگاه به شخص ابلاغ شود در غیر این صورت وجهه قانونی نخواهد داشت. بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات مانند شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی شود. مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.

۹- بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تائید مدیر ساختمان در گواهی تسویه حساب ضروری است.

۱۰- اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، طبق قوانین مدیریت ساختمان، مدیر باید بر فرآیند بازسازی نظارت کند و جزئیات کافی راجع به پروسه را بداند. ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. در این موارد مدیر موظف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند و نظر این مهندسین به طور قطعی باید اجرا شود. مخالفان ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند. در این حالت مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را دریافت کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تأمین کرده باشند.

تخلفات مدیر ساختمان براساس قوانین مدیریت ساختمان

۱- بر طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی، وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند؛ زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی‌های و قابلیت‌های یک فرد، او را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت مدیره نمی‌توانند با هیچ عذر و بهانه‌ای از زیر بار وظایف محوله شانه خالی کنند و این عمل خلاف قانون است.

۲- بر اساس قوانین مدیریت ساختمان‌، انتقال برخی اختیارات و وظایف توسط مدیر ساختمان باید به افراد معتمد و مورد قبول اعضای مجمع عمومی ساختمان داده شود و مدیر نمی‌تواند شخصی خارج از آپارتمان را برای این کار انتخاب کند.

۳-  در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند.

۴- شارژ ساختمان باید صرف مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و اولویت‌دهی درست هزینه شود. مدیر نمی‌تواند مبلغی از شارژ را خرج مسائلی غیر مرتبط با ساختمان کند.

۵-  مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد.

۶-  مدیر بدون اجازه مجمع عمومی نباید تغییرات در ساختمان انجام دهد.

۷- دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، براساس قوانین مدیریت ساختمان در محدوده اختیارات مدیر آپارتمان نیست و به همین دلیل نیاز به تائید تمام ساکنان ساختمان دارد. به عنوان مثال، پشت‌بام جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به همین دلیل، اگر مدیر آپارتمان قصد احداث انباری در پشت بام را داشته باشد باید در مجمع عمومی تائید شود. البته در مورد اقداماتی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین که در حدود مسئولیت‌های اداره آپارتمان است؛ خود مدیر می‌تواند به عنوان نماینده ساکنان در این مورد تصمیم‌گیری کند.

۸-  مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.

قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان

در خصوص بحث مالکیت در آپارتمان های مختلف مالکیت، به دو قسمت تقسیم می شود:

الف) مالکیت قسمت های مشترک

ب) مالکیت قسمت های اختصاصی

در مورد قسمت های مشترک لازم باید این نکته را در نظر گرفت که:

قسمت های مشترک به قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها گفته می شود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آن ها قائل شد. به خاطر اشتراکی بودن مکان های گفته شده در قسمت بالا، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگه داری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. قسمت های مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.

قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارتند از:

قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص بوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده. از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

مصادیق قسمت های مشترک عبارتند از:

• زمین زیربنا: خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
• تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلو های برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد. دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل: ( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هوا کش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
• اسکلت ساختمان: لازم به ذکر است جداره های فاصله بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است.      مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
• درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگرد ها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
• تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل: وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
• بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
• نمای خارجی ساختمان.
• محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی نیز ثبت نشده      باشد در مورد قسمت های اختصاصی لازم به ذکر است: قسمت های اختصاصی به قسمت هایی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

 درباره شارژ ساختمان و بهره گیری از نرم افزارهای مدیریت مالی ساختمان :

برای محاسبه مخارج قسمت های مشترک رعایت این نکات ضروری است

1. در صورتی که مستاجر در حال انتفاع از منافع مورد اجاره باشد، چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک (هزینه های لازم برای حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه های اداری حق الزحمه مدیر یا مدیران ) به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
2. اگر مالکان با توافق یکدیگر ترتیبی برای تقسیم حقوق و تعهدات پیش بینی کرده باشند بر اساس آن اقدام می شود. لازم به ذکر است در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمان می باشند، هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه خواهد شد.
3. هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را به نماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.
4. در غیر از موارد فوق حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت      های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان می باشد.
5. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد، که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه های حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
6. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.
7. هزینه های غیر مرتبط با مساحت زیر بنا به صورت مساوی تقسیم خواهند شد. با توجه به این که مدیریت کردن      ساختمان امری سخت و دشوار است. به تازگی استارتاپ هایی نیز در زمینه مدیریت ساختمان شکل گرفته اند که به مدیران ساختمان کمک می کنند تا هزینه ها را در یک محیط مشترک مدیریت کنند. یعنی متوجه شوند هزینه هر کس به چه منظوری بوده، چگونه حساب شده و در نهایت چقدر خواهد شد. در این مطلب مجموعه ای از قوانین پرداخت هزینه ها و شارژ ساختمان را برای شما جمع آوری کرده ایم تا به طور کامل با این قوانین آشنا شده و بعد از آن به کاربرد نرم افزار ساختمان در حل این مشکلات بپردازیم.

قوانین مربوط به شارژ ساختمان

با توجه به رشد جمعیت شهرنشین و پدیده مهاجرت از شهرهای کوچک به کلان شهرها، زندگی آپارتمان نشینی به وجود آمده است. زندگی در خانه هایی غالبا کوچک با راهرو، پشت بام و حیاط مشترک، که قوانین خاص خود را می طلبد. یکی از مهمترین مشکلات پیش رو در این زمینه، موضوع شیوه پرداخت حق شارژ ساختمان است. بهترین راه برای محاسبه شارژ ساختمان استفاده از نرم افزار شارژ ساختمان است. نرم افزار شارژ ساختمان به راحتی تمام امور مربوط به شارژ ساختمان را مدیریت می کند. بهتر است برای آشنایی با این موضوع ابتدا شما را با روش محاسبه شارژ ساختمان آشنا کنیم.

شارژ ساختمان چگونه محاسبه می شود؟

جهت محاسبه شارژ ساختمان به دو روش می توان سهم مالکان از هزینه های مشترک ساختمان را تعیین کرد.

کاربردی ترین روش به زبان ساده:

آن است که با توجه به مساحت واحد، شخص باید شارژ پرداخت کند. البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. اگر نقشه ساختمان به گونه ای باشد که استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به شکلی باشد که تنها یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن را داشته باشند، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. براساس قانون سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود. در ادامه به طور کامل به این دو نوع هزینه می پردازیم.

انواع هزینه ها

1. هزینه های نسبی
2. هزینه های ثابت

هزینه های نسبی

هزینه های نسبی بر اساس سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک براساس مساحت زیر بنا حساب می شود. یعنی مواردی از قبیل: آب، گازوییل و ایزوگام پشت بام. از طرفی دیگر طبق قانون تملک آپارتمان، مدیر یا مدیران آپارتمان وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به بیمه گر پرداخت می شود. بنابراین هزینه های نسبی ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد. روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است، که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید و سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند.

هزینه های ثابت

هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان هیچ ارتباطی ندارند. از جمله هزینه های ثابت می توان به: سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده کل اعضای ساختمان است. در حالت عادی این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می شوند. شما می توانید تمام این کار های دشوار و سخت را با خیالی آسوده به نرم افزار مدیریت ساختمان اندروید بسپارید.

هزینه های مربوط به مستاجر و مالک

طبق قانون املاک کشور، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و تلفن به عهده مستاجر است. علاوه بر این پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به صورت جزیی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستاجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابی که مسبب آن مستاجر باشد (مثلا سوختن لامپ یا شکستن شیشه)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در محل و همین طور پرداخت عوارض سالانه پس ماند شهرداری به عهده مستاجر است. در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به عهده صاحب خانه خواهد بود. هم چنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحب خانه باید بپردازد و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست. توجه داشته باشید که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از مالک مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه او انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحب خانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیرمنطقی است، می توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید. اما زمان تماس با صاحب خانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخ گویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگهداری کنید تا مدرک روشنی برای ارائه داشته باشید.

واحد های خالی چه کاری انجام دهند؟

رویکرد نرم افزار هومتیک به واحد های خالی چگونه خواهد بود. ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟ ذکر این نکته مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از این که مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان برعهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال: مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی تواند بگوید کن از آسانسور استفاده نمی کنم و در نتیجه هزینه های آن مربوط به من نیست. مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد، پس منطقی است شارژ ماهانه مربوط به آب به او تعلق نمی گیرد از آب استفاده نکرده است، اما در موارد دیگر از قبیل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند. در این گونه موارد هم نرم افزار مدیر ساختمان اندروید به کمک آمده و تمام این محاسبات را بدون کمترین اشتباه برای شما انجام داده و خیال شما را بابت مدیریت ساختمان خود برای همیشه آسوده می کند.

در صورت پرداخت نکردن شارژ توسط ساکنان چه کاری باید انجام داد؟

پرداخت نکردن شارژ توسط ساکنان ساختمان از جمله اختلاف بر انگیز ترین موضوع آپارتمان نشینی است. برای حل این مسئله ابتدا مدیریت ساختمان به وسیله نرم افزار ساختمان یا به صورت حضوری اخطار کتبی به همسایه دردسر ساز در مورد موضوع پرداخت نکردن شارژ می دهد. در مرحله دوم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان توضیحات را از طریق اظهار نامه به  وسیله نرم افزار ساختمان یا حضوری به همسایه دردسر ساز ابلاغ می کند. اگر به مدت 10 روز از تاریخ گفته شده، سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر آب گرم، شوفاژ، گاز و… به واحد مربوطه خودداری نماید. این اظهار نامه را می توان از مجتمع های قضایی یا ادارات ثبت گرفت البته برای صرفه جویی در وقت نیز می توان از طریق نرم افزار ساختمان این اظهار نامه را برای وی فرستاد. در آخر اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود این که خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد، مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد. مدیر باید به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند. و براساس اظهار نامه ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسر ساز درخواست صدور اجراییه نماید. اداره اجرا هم از مدیر می خواهد از مالک یا مستاجری که شارژ خود را نمی دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود. در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند. حال که با قوانین ساختمان به طور کامل آشنا شدیم. بهتر است به موضوع وظایف مدیر ساختمان بپردازیم.

بدیهی است پرداختن به کلیه موضوعات مربوط به مدیریت و بهره برداری ساختمان ها و مجتمع ها در این مقاله امکانپذیر نمی باشد. لذا پیشنهاد می کنیم سایر مقالات مجله اینترنتی را نیز مطالعه فرمایید.

سئوالات متداول:

مدیر ساختمان را چه کسی انتخاب می‌کند؟

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی ذی‌صلاح انتخاب میشوند. مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک‌بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

وظایف مجمع عمومی ساختمان چیست؟

براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از همه مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را اجرا کند.

آیادر مورد معوقات ساختمان، فقط مالکین متعهد هستند؟

برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان، ‌تنها مالکین در پرداخت سهم هزینه‌های مشترک متعهد نبوده، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده‌کننده، در قبال پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان مسئول می‌باشد.

مدیر جهت وصول مطالبات ساختمان باید چه کار کند؟

مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار‌نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت، از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه، نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید.

آیا مدیر آپارتمان می‌تواند برای همه امور ساختمان تصمیم‌گیری کند؟

خیر. در نحوه اداره آپارتمان، اصولا باید بیش از نصف مالکان با موضوع موافقت کرده باشند تا مدیر بتواند در زمینه موضوع مورد نظر اقدام کند.

آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان شود؟

بله، مدیر ساختمان می‌تواند از بین مالکین، مستاجرین و افراد غیرساکن در ساختمان انتخاب شود و این انتخاب بنابر صلاح­دید افراد ساکن در ساختمان صورت می‌پذیرد.

چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد؟

مدیر یا مدیران جهت حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه، به تناسب سطح زیربنای اختصاصی سهم هریک از واحدها را محاسبه و جهت یرداخت حق بیمه از مالکین مطالبه می‌کنند. درصورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

آیا مدیران می‌توانند برای خود جانشین انتخاب کنند؟

مدیر فقط برای مدت کوتاهی مانند مسافرت‌ می‌تواند‌ از بین ساکنین جانشین موقت انتخاب کند و در بلند‌مدت نمی‌تواند وظایف خود را به دیگری محول کند. ساکنین باید از جایگزین موقت مدیر مطلع شوند.

حل اختلاف ساختمان تا چه حدی بر عهده مدیر ساختمان است؟

حل اختلاف ساکنان، تنها در چارچوب اساسنامه، بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود و مسائلی که مربوط به قسمت‌های اختصاصی ساختمان است بر عهده مدیریت ساختمان نمی‌باشد.

آیا مدیر می‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه، مالک را از خدمات محروم کند؟

خیر. مدیر یا مدیران نمی‌توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه، مالک یا مستاجر بدهکار را، از خدمات مشترک محروم کنند.

تعداد مدیران و مدت ماموریت آن‌ها چقدر است؟

تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را تمدید کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

سخن پایانی :

امروزه شرایط خاصی برای ساکنان مجموعه ها به وجود آمده است. از یک سو روابط همسایگی رنگ باخته و یکدیگر را نمی‌شناسند و از طرف دیگر مجتمع و استفاده از فضاهای مشترک و دریافت خدمات رفاهی و آسایشی آنها را به هم پیوند زده است. بنابراین ارائه خدمات مدیریت ساختمان توسط یک مدیر و هماهنگ کننده متخصص از جمله نیازهای هر مجتمع و مجموعه محسوب می‌شود. خدمات مدیریت ساختمان کلیه اقدامات اداری ، مالی ، خدماتی و حقوقی است که حقوق مالکین را نسبت به یکدیگر ، به محل سکونت و خدمات مورد انتظار آنان پیگیری و به انجام می‌رساند.

مجمع عمومی، ساکنین یا بهره برداران مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و ویلایی یا هیئت مدیره، باید به یک سئوال اساسی برای هرگونه تصمیم گیری و انتخاب در زمینه نحوه مدیریت ساختمان پاسخ دهد :

چرا باید از شرکت ارائه کننده خدمات مدیریت ساختمان جهت مدیریت و نگهداری و انجام امور مدیریت ساختمان مجتمع استفاه نماییم ؟

برای پاسخ به این سئوال لازم است موضوع مدیریت ساختمان را از جوانب مختلف بررسی و تحلیل نماییم لذا در این مقاله، سعی خواهیم کرد به شما کمک نماییم که بهترین تصمیم را بگیرید.

مقدمه ای بر قوانین و امور مدیریت و ارائه خدمات سیستم مدیریت ساختمان:

مدیریت ساختمان یک اصل اساسی در توسعه و بهبود فرهنگ آپارتمان نشینی است، متأسفانه هنوز هم بسیاری از ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری از وجود مدیر بی بهره‌اند. بر خلاف آن‌چه تصور می‌کنید، مدیریت ساختمان یک کار تخصصی و پر زحمت است. این مسئولیت گذشته از فعالیت‌ها و دوندگی‌های بسیاری که دارد، نیازمند یک ذهن خستگی‌ناپذیر و تدبیر و درایت برای رفع چالش‌ها و بحران‌هاست.

جامعه بشری در هر شرایطی برای قرار گرفتن در مسیر رشد و سعادت به یک قانون واحد و مسئول یا مسئولینی متخصص و متعهد برای اجرای آن نیاز دارد. قانون‌مندی و رعایت آن هیچ ارتباطی به اندازه اجتماع ندارد. این قوانین باید از یک خانواده شروع شده و به اجتماع بزرگ در یک کشور برسد. این روزها با توسعه فرهنگ شهرنشینی و افزایش برج‌های مسکونی نیاز به تعریف قانون و پایبندی به آن اهمیت بسیاری یافته است. با وجود این که مدیریت ساختمان یک اصل اساسی در توسعه و بهبود فرهنگ آپارتمان نشینی است، متأسفانه هنوز هم بسیاری از ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری از وجود مدیر بی بهره‌اند. بر خلاف آن‌چه تصور می‌کنید، مدیریت ساختمان یک کار تخصصی و پر زحمت است. این مسئولیت گذشته از فعالیت‌ها و دوندگی‌های بسیاری که دارد، نیازمند یک ذهن خستگی‌ناپذیر و تدبیر و درایت برای رفع چالش‌ها و بحران‌هاست.

خدمات مدیریت ساختمان و نگهداری مجتمع‌ های مسکونی، اداری، ویلایی، تجاری

صنعت ساختمان سازی در هر برهه از زمان با وجود موانع، چالش‌ها و محدودیت‌هایی که در مسیر پیشبرد آن وجود داشته، رونق خاص خود را داشته است. این روزها شاهد ساخت و ساز و بهره برداری از برج‌هایی هستیم که به آسمان خراش شباهت بیشتری دارند. بسیاری از این برج‌ها با نام و نشان تجاری خاصی شناخته می‌شوند و برندسازی به یک اصل در ساخت و ساز ساختمان‌ها تبدیل شده است. آنچه بارها نظر شما و بسیاری دیگر از کاربران را جلب نموده، ظاهر ساختمان و شهرت و آوازه‌ای است که به واسطه نام و نشان آن حاصل شده است. شما باید میزان محبوبیت ساختمان‌های مسکونی تجاری و اداری را از میزان رضایت ساکنین آن‌ها درک کنید. در واقع باید ببینید که مدیریت ساختمان چه ارزشی برای ساکنین یک ساختمان دارد و شرایط آن از لحاظ اجرای برنامه‌های مدیریتی چه رتبه‌ای می‌گیرد.

شرایط اقتصادی در عصر امروز به اضافه فاکتورهای متعدد دیگر سبب شده مردم بیشتر از قبل به فکر خرید واحدهای مسکونی باشند. زمانی که کاربران به دنبال خرید یک واحد مسکونی و حتی تجاری و اداری هستند، بیشتر از هر چیزی به موقعیت جغرافیایی آن، ظاهر و جلوه بصری ساختمان، متراژ، ویو و فاکتورهایی از این دست توجه می‌کنند؛ اما کمتر کسی را می‌یابید که در خرید ساختمان به دنبال تأمین آرامش و آسایش خود باشد. حتی زیباترین ساختمان‌ها با بهترین ویو تنها چند روز جلب توجه می‌کنند، پس از آن اهمیت قوانین مدیریت ساختمان و ایجاد یک محیط امن و آرام نمود پیدا می‌کند. برای این که با اهمیت این دسته از خدمات در ساختمان‌ها آشنا شوید، بهتر است به مفهوم دقیقی از این نوع مدیریت برسید.

خدمات مدیریت ساختمان چیست؟

مسلما هر ساختمان در حال استفاده‌ای به خدمات بسیاری از جمله: سرویس و نگهداری تأسیسات مکانیکی و الکتریکی، چکاپ سرویس، بازسازی و نوسازی تأسیسات، سرویس و نگهداری آسانسور، نگهداری فضای سبز، نظافت بخش‌های عمومی ساختمان، تأمین نیازهای ساختمان با دریافت شارژ و در کل رسیدگی به تمام قسمت‌های مشاع ساختمان نیاز دارد. طبیعتا رسیدگی به تمام این موارد نیازمند مدیریت صحیح و اصولی است و یک شخص یا گروه کاربلد باید این مسئولیت را به عهده بگیرد. مدیریت ساختمان در واقع به مجموعه فعالیت‌هایی اطلاق می‌شود که راستای بهینه‌سازی کارایی ساختمان ‌های مسکونی اداری و تجاری انجام می‌شود. با توجه به گستردگی این فعالیت‌ها و خدمات و زمانبر بودن ساماندهی به تمام امور و برنامه‌ها به دانش فنی و تخصص کافی در این زمینه نیاز دارید. برای این منظور بهترین راه برای مدیریت کردن چنین ساختمان‌هایی این است که مسئولیت مدیریت آن را به یک شرکت مدیریت ساختمان متخصص بسپارید. شرکت مدیریت بهره برداری طاها بهترین انتخاب در این حوزه است که در ادامه به معرفی این شرکت می‌پردازیم.

برنامه مدیریت ساختمان

برای این که بتوان یک ساختمان را به بهترین شکل اداره کرد، باید یک برنامه جامع و اصولی برای آن تدوین شود. در رأس تمام این برنامه‌ها باید انتخاب یک مدیر ساختمان کار درست و متخصص برای رسیدگی به عملکرد اداره ساختمان در اولویت قرار گیرد. پس از آن مدیر می‌تواند بر اساس اختیاراتی که دارد درباره اداره امور ساختمان تصمیم‌گیری کند. مدیر می‌تواند یک شخص یا یک گروه باشد. از جمله برنامه‌های اداره ساختمان می‌توان به اجرای تصمیمات مجمع عمومی، تعیین شارژ هر واحد، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی همچون آتش سوزی، رسیدگی به انتقادات و اعتراضات اهالی ساختمان، عدم ارائه امکانات به مالکین بدهکار، بازسازی و تعمیرات بنای ساختمان، درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس، بازسازی و نوسازی تأسیسات، آموزش و فرهنگ‌سازی، تأمین نیروی انسانی جهت رسیدگی به امور خدمات و تشریفات ساختمان، رسیدگی به امور حسابداری ساختمان و بایگانی تمام تراکنش‌های مالی، تدوین آیین نامه‌های داخلی ساختمان و موارد بسیار دیگر اشاره کرد.

بیشتر از این که نوع برنامه‌های مدیریتی اهمیت داشته باشد، کیفیت پیاده سازی و مدیریت آن‌ها حائز اهمیت است. مسلما مسئولیت تمام امور به علاوه موارد بسیاری که حتی ذکر هم نشد به عهده مدیر ساختمان است و تمام ساکنین ساختمان انتظار دارند مدیریت بهره برداری با کیفیت بالا انجام شود. هر چند این انتظار بیهوده نیست و اهالی ساختمان باید در ازای این تعامل سازنده بهترین نتیجه را دریافت کرده و زندگی آرام و بی‌دغدغه‌ای را در یک ساختمان یا مجمتع تجربه کنند. به همین دلیل بهترین روش مدیریت ساختمان آن است که این مسئولیت بزرگ را یک شرکت متخصص و معتبر واگذار کنید. اهمیت این مسئله در شرایطی دو چندان می‌شود که تعداد و تنوع مشاعات ساختمان و مشخصات فنی آن و همچنین تعداد واحدهای مجتمع بیشتر می‌شود. با توجه به مطالب عنوان شده، بهره گیری از شرکت مدیریت ساختمان در مجتمع های مسکونی اداری تجاری ضروری است.

نکات مهم درباره مدیریت بهره برداری و نگهداری از مجتمع‌ها

در صورتی‌ که مالک مجتمع یا ساکن یکی از واحدهای آن هستید، جهت مدیریت بهره‌برداری مجتمع تجاری، مسکونی، اداری و غیره می‌بایست یک‌سری نکات را مدنظر قرار دهید و با توجه به آن اقدامات لازم را جهت رونق‌بخشی مجتمع تجاری و سایر مجتمع‌ها انجام دهید. بعضی از مهمترین این نکات به شرح زیر عبارت است از:

۱- نوع کاربری مجتمع جهت ارائه خدمات مدیریت ساختمان

در ابتدا و قبل از اینکه تصمیم کلی در رابطه با مجتمع بگیرید، باید نوع کاربری آن را مدنظر قرار دهید. به لحاظ اینکه تعدد کاربری‌های آپارتمان باعث شده تا روش‌های مختلفی برای بهره‌مندی از خدمات مدیریت بهره برداری و راه‌اندازی آن یه‌وجود بیاید. به‌طور مثال بهره‌برداری سینما و بهره‌برداری هایپر مارکت با کاربری‌هایی نظیر فود کورت، پارکنیگ و امثال آن متفاوت است. از این‌رو جهت اخذ پروانه بهره‌برداری شهرداری باید به نوع کاربری و زمینه فعالیت ساختمان‌ها توجه شود و پس از آن اقدامات لازم را جهت برخورداری از بهترین مزایای مدیریت بهره برداری انجام دهید.

البته بعضی از مجتمع‌های دو یا سه نوع کاربری دارند. در این‌گونه موارد شرایط راه‌اندازی و مدیریت بهره برداری سخت‌تر می‌شود و تحقق این امر مستلزم استفاده از دانش و تخصصی کافی است.

۲- محل و موقعیت قرارگیری ساختمان یا مجتمع جهت مدیریت و نگهداری

موقعیت قرارگیری مجتمع اولین و مهمترین گام جهت راه‌اندازی و رونق‌بخشی مجتمع تجاری، مسکونی و اداری است. همواره ساکنین و مالکان آپارتمان‌ها خواستار خرید ملک در بهترین موقعیت‌ها با امکانات رفاهی، اجتماعی، بانکی و سایر خدمات شهروندی در حد مطلوب و ایده‌آل هستند. از این‌رو انتخاب محل مناسب جهت احداث مجتمع می‌تواند موجب تسریع فرآیند رونق‌بخشی آپارتمان‌ها شود. به دلیل اینکه بازاریابی و فروش واحدهای مسکونی اداری تجاری نیز یکی از خدمات مدیریت بهره برداری است که در صنعت آپارتمان‌سازی تحت عنوان برندینگ و تبلیغات مختلف املاک به فروش می‌رسند.

در این‌خصوص نیز بازاریابی و فروش واحدهای آپارتمانی با موقعیت مناسب راحت‌تر و سریع‌تر از مجتمع‌های فاقد موقعیت مکانی مطلوب انجام می‌گردد. این امر سبب شده تا بهره‌برداری کافی شاپ، بهره‌برداری رستوران و سایر فروشگاه‌ها در شمال شهر تهران و سایر کلان شهرها با استقبال بیشتری مواجه شوند و در پی آن صاحبان این دسته از مشاغل زودتر به درآمد مطلوب دست پیدا کنند.

۳- منطقه‌بندی مراکز مسکونی، اداری و تجاری

برای ارتقاء سطوح مدیریت بهره‌برداری و کیفیت ارائه خدمات در مجتمع‌ها، می‌بایست در کنار تفکیک کاربری‌ها، مجتمع‌های موجود منطقه‌بندی شوند. با این رویکرد خریداران و فروشندگان با هدف و انگیزه بیشتر می‌توانند برحسب نیازشان ملک خریداری نموده یا بفروشند. البته این روش منطقه‌بندی برای کارفرمایان و پیمانکاران نیز مفید است و آنها براساس مناطق تعریف شده می‌توانند مجتمع‌های احداث شده را به خریداران بفروشند.

۴- خدمات و امکانات مجتمع‌ها

همواره هدف افراد جامعه از خرید واحدهای آپارتمان دستیابی به امنیت، رفاه، آرامش و درآمد (صرفاً برای مجتمع‌های اداری و تجاری) است. بدین ترتیب خدمات و امکانات عمومی، رفاهی و امنیتی برا مالکان و ساکنین مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری اهمیت فراوانی دارد. در این راستا هر یک از آپارتمان‌ها خدمات و امکانات متنوعی دارند و می‌بایست متقاضیان خرید این‌گونه از املاک حتماً به این موضوع توجه نموده و سپس براساس نوع کاربری و توان مالی واحد آپارتمانی دلخواهشان را انتخاب کنند.

در بسیاری از سایت‌های فروش املاک برحسب برندینگ و تبلیغات نیز روی امکانات مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری مانور داده می‌شود و با استفاده از این روش توانسته‌اند مشتریان زیادی را جذب نمایند و املاکشان را به فروش برسانند.

۵- تبلیغات و بازاریابی

یکی دیگر از نکات مهم و تأثیرگذار در زمینه فروش مجتمع‌های آپارتمانی و ارتقاء سطح کیفی مدیریت بهره برداری به مقوله تبلیغات و بازاریابی اختصاص یافته است. در ابتدای کار و با شروع پروژه ساخت مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری افراد جامعه هیچ شناختی نسبت به این موضوع ندارند و یا آگاهی آنان نسبت به این موضوع بسیار کم است. بر همین اساس از طریق تبلیغات گسترده و به کارگیری جدیدترین روش‌های بازاریابی و فروش می‌توان آپارتمان‌های احداث شده را با تمامی خدمات، امکانات و مزایا به خریداران معرفی کرد. قطعاً این روش بازاریابی و فروش واحدهای مسکونی اداری تجاری تأثیر بسزایی در میزان فروش و افزایش تقاضا از سوی اقشار مختلف جامعه خواهد داشت.

مراحل ارائه خدمات مدیریت، نگهداری و بهره‌برداری ساختمان

همان‌گونه که در ابتدا نیز به آن اشاره نمودیم ارائه خدمات مبتنی بر مدیریت بهره برداری را نباید به زمان اتمام پروژه و شروع به کار مجتمع موکول کرد. بدین ترتیب که راه‌اندازی و مدیریت بهره‌برداری باید از ابتدای طراحی و شروع پروسه ساخت مجتمع مدنظر قرار گرفته شود. تا علاوه بر حفظ کیفیت ساختمان براساس آخرین استانداردهای جهانی، یک سازه با تمامی امکانات و خدمات در اختیار مصرف‌کنندگان قرار گیرد.

در این زمینه مدیریت راه اندازی و بهره‌برداری شرکتی در چارچوب قوانین و مقررات خاص تمامی موارد طراحی، ساخت و اجرای مجتمع‌ها از قبیل احداث ساختمان ایمن با بهره‌گیری از بهترین و بروزترین تجهیزات و تأسیسات ایمنی، استفاده از مصالح با کیفیت، طراحی ظاهری و دکوراسیون داخلی با استفاده از سبک‌های لوکس و نوآورانه را شامل می‌شود.

البته به یاد داشته باشید کلیه موارد بالا و اتفاقاتی که در این مسیر رخ می‌دهد، طی مراحل زیر صورت می‌گیرد:

• پس از طراحی مجتمع‌های آپارتمانی و قبل از شروع فرآیند ساخت
• در حین انجام کار تا اتمام مراحل ساخت مجتمع
• پایان عملیات ساخت آپارتمان و آماده‌سازی آن جهت بهره‌برداری مجتمع مسکونی اداری تجاری
• هنگام بهره‌برداری از مجتمع و همچنین فروش و اجاره هر یک از واحدهای آن

افراد مشمول دریافت خدمات از شرکت مدیریت بهره برداری و مدیریت ساختمان و مجتمع ها

طبق تحقیقات به عمل آمده و براساس استانداردهای وضع شده کلیه کسانی که در طراحی، ساخت، اجرا، راه‌اندازی، خرید و فروش مجتمع‌های آپارتمانی فعالیت دارند، مشمول دریافت خدمات مختلف از مؤسسات بهره‌برداری مجتمع مسکونی اداری تجاری می‌شوند. البته در این‌خصوص هر یک از افراد نقش خاص و مشخصی را در راستای راه‌اندازی و مدیریت بهره‌برداری مجتمع‌های مسکونی اداری تجاری ایفا می‌کنند و به طبع آن سود دریافتی توسط هر یک از آنها نیز با سایر افراد متفاوت است. اگر بخواهیم به‌طور مختصر از این افراد نام ببریم، باید بگوییم که آنها را به سه دسته کلی به ترتیب زیر تقسیم‌بندی کرده‌اند:

1. مالکان، سهامداران و سرمایه‌گذاران حوزه املاک و مستغلات کشور
2. شرکت‌های ساختمان‌سازی و انبوه‌سازان بخش املاک
3. طراحان و سازندگان شهرک‌های ویلایی و مجتمع‌های آپارتمانی لوکس و خاص

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان مسئول اداره ساختمان و اجرای تصمیمات گرفته شده در مورد ساختمان می‌باشد؛ مدیر ساختمان مسئولیت رفع مشکلات احتمالی را بر عهده دارد و به طور کل تمام اموری که مربوط به ساختمان است باید تحت‌نظر و مدیریت مدیر ساختمان قرار بگیرد. مدیر ساختمان هرساله توسط مالکین ساختمان (که به آن مجمع عمومی می‌گویند) انتخاب می‌شود. مجمع عمومی می‌تواند در صورت نیاز به‌جای یک مدیر چند مدیر انتخاب کند تا هیئت مدیره تشکیل شود.

مسئولیت‌های مدیر ساختمان

مدیر ساختمان مسئولیت طیف وسیعی از اقدامات و فعالیت‌های مربوط به ساختمان می‌باشد. به‌طورکلی وظایف مدیر ساختمان به دو بخش تقسیم می‌شود: امور مربوط به ساختمان (بنای ساختمان و محیط آن)، امور مربوط به مالکین و مشکلات مربوط به آنها.

اقدامات و فعالیت‌هایی که مدیر ساختمان باید برای بخش اول وظایفش انجام دهد، شامل موارد زیر می‌باشد:

• اجرای تصمیماتی که مجمع عمومی در مورد بنای ساختمان گرفته است
• حفظ ساختمان با بهره‌گیری از بخش سرایداری و یا نگهبانی
• بیمه ساختمان جهت حداقل کردن ضررهای مالی در صورت وقوع بلایای طبیعی مانند آتش سوزی و سیل و ...
• اداره و بررسی وضعیت نظافت ساختمان
• بررسی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی
• بررسی وضعیت آسانسور و مشکلات مربوط به آن
• نصب یا تعمیر و نگهداری سیستم اطفا حریق
• رسیدگی به فضای سبز ساختمان

انتظارات و توقعاتی که ساکنین از مدیر ساختمان دارند

وظایف مدیر ساختمان بسیار گسترده است؛ ما در این قسمت به ذکر برخی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان می‌پردازیم:

1. اداره ساختمان و برقراری نظم در آن
2. حفظ امنیت ساختمان
3. برقراری آرامش در ساختمان و دعوت از مالکین به حفظ حقوق دیگر مالکین
4. بیمه ساختمان
5. مدیریت اقدامات بازسازی ساختمان در صورت تأیید مجمع عمومی و نظارت بر اجرای آن
6. بررسی و رفع مشکلات ساکنین و رسیدگی به اعتراض آنان
7. برگزاری جلسات مجمع عمومی در صورت نیاز
8. صورت‌جلسه مجمع عمومی و بایگانی کردن آن
9. اعلام تصمیمات مجمع عمومی به غایبان
10. اجرای تصمیماتی که در جلسه مجمع عمومی اتخاذ شدند.
11. تعیین میزان شارژ ساختمان و دریافت آن از مالکین یا ساکنین
12. مدیریت هزینه‌های ساختمان
13. وصول طلب از واحد بدهکار و انجام اقدامات قانونی در صورت نیاز
14. انجام امور مربوط به فضای سبز
15. نظارت بر فعالیت‌های سرایداری یا نگهبانی
16. تعیین روش‌های نظافت ساختمان و نظارت بر نحوه اجرای آن
17. نظارت بر نگهداری و رفع مشکلات مربوط به سیستم آب و  برق و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی
18. اقدامات مربوط به حفاظت و تعمیر آسانسور
19. تعیین شرایط برای نگهداری حیوانات خانگی مالکین

وظایف مدیر ساختمان به حدی گسترده است که شخص یا اشخاصی که به‌عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شوند، باید افرادی مسئولیت‌پذیر باشند که به‌طورجدی در راستای انجام به وظایف خود عمل کنند و رضایت ساکنین آپارتمان را جلب نماید.

حقوق مدیر ساختمان

در اغلب ساختمان‌هایی که واحدهای کمی دارند، مدیر معمولاً حقوقی دریافت نمی‌کند و یا بخشی از شارژ خود را به‌عنوان حقوق پرداخت نمی‌کند. در ساختمان‌هایی که تعداد مالکین زیاد است و وظایف مدیر سنگین می‌باشد، باید قراردادی برای مدیریت ساختمان تنظیم شود. حقوق مدیر ساختمان معمولاً همان مقداری است که وزارت کار تعیین کرده است. نکته مهمی که در خصوص حقوق مدیر ساختمان وجود دارد این است که مدیر به‌هیچ‌عنوان اجازه ندارد از هزینه‌های ساختمان و یا شارژ واحدهای دیگر، حقوق خود را برداشت کند؛ بلکه باید به‌صورت مجزا از دیگر هزینه‌ها آن را دریافت کند.

شرکت مدیریت ساختمان چیست؟

رسیدگی به تمام امور ساختمان، توسط یک فرد (مدیر)، نیازمند وقت و انرژی زیادی می‌باشد؛ مدیر ساختمان در واقع باید به‌صورت تمام‌وقت مشغول رسیدگی به امور ساختمان باشد و نمی‌تواند شغل دیگری اتخاذ کند. مدیریت ساختمان توسط هیئت مدیره نیز همواره با مشکلاتی مانند: اختلاف نظر و درگیری مدیران، هماهنگ نبودن مدیران برای انجام اقدامات لازم ساختمان، مسئولیت‌پذیر نبودن و شانه خالی‌کردن مدیران، محول کردن وظیفه به یک مدیر دیگر و . ... همراه بوده است. برای حل مشکلات مربوط به مدیر ساختمان، شرکت مدیریت ساختمان پدید آمد! شرکت مدیریت ساختمان تمام مسئولیت‌های مدیر ساختمان را بر عهده می‌گیرد و شما می‌توانید به‌صورت سالانه (با حضور اعضای مجمع عمومی) قرارداد خود را با شرکت مدیریت ساختمان تمدید کنید.

مزایای شرکت مدیریت ساختمان

شرکت مدیریت ساختمان برتری‌های نسبت به مدیر ساختمان (از مالکین) و یا هیئت مدیره ساختمان دارد. برخی از مهم‌ترین مزایای شرکت های مدیریت ساختمان عبارت است از:

1. ایجاد هماهنگی بین تمامی بخش‌ها

فرض کنید وقت نظافت ساختمان فرارسیده است. هم زمان با نظافت بخش‌های مختلف، نمی‌توان از انجام فعالیت‌های مربوط به فضای سبز و استخر و ... غافل شد.

مدیر ساختمان و هیئت مدیره معمولاً نمی‌توانند به‌خوبی بین این بخش‌ها هماهنگی ایجاد کنند؛ اما شرکت مدیریت ساختمان به دلیل استفاده از افراد متخصص که هرکدام بسیار مسئولیت‌پذیر می‌باشند، می‌تواند به‌سرعت هماهنگی‌های لازم را ایجاد نماید تا تمام اقدامات در موعد خود انجام شوند.

2. مسئولیت‌پذیری

در برخی مواقع، مدیر ساختمان یا هیئت مدیره، مسئولیت برخی رخدادها و مشکلات را نمی‌پذیرند؛ شرکت مدیریت ساختمان طبق تعهدات خود، مسئولیت تمام وظایف محول شده را می‌پذیرد و تلاش می‌کند تا به خوبی و با بهترین کیفیت و در زمان مشخص شده، به وظایف خود عمل کند.

3. تجربه بالا در خصوص مدیریت ساختمان

هنگام انتخاب مدیر ساختمان (از میان مالکین) توسط مجمع عمومی، ممکن است افرادی انتخاب شوند که نه‌تنها تجربه مدیریت ساختمان نداشته‌اند، بلکه حتی تجربه مدیریت در اماکن دیگر و ابعاد کوچک‌تر را نداشته‌اند. در این صورت امکان برخوردن به مشکلاتی که حل آن برای مدیر دشوار است، بسیار زیاد می‌شود. شرکت مدیریت ساختمان معمولاً به دلیل تجربه‌های زیادی که دارد، می‌تواند مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کند و از آن جلوگیری نماید؛ یا در صورت وقوع مشکل، به بهترین شکل ممکن در صدد رفع آن بر آید.

4. انجام وظایف محول شده توسط مجمع عمومی در زمان مقرر شده

انجام تمامی فعالیت‌ها، حتی خارج از حیطه مدیریت، به‌صورت گروهی سرعت بالاتری دارد. شرکت مدیریت ساختمان از گروهی بهره می‌برد که در انجام فعالیت‌های خود تخصص دارد؛ بنابراین تمامی اقدامات به‌صورت موازی و با بهترین کیفیت انجام می‌شود که در نهایت منجر به تحویل کار در زمان مقرر می‌شود.

5. پیگیری مشکلات ساکنین و رفع مشکلات در کوتاه‌ترین زمان ممکن

مدیر ساختمان شاید به‌تنهایی نتواند در خصوص مشکلات ساکنین تصمیم بگیرد و یا به‌سرعت برای رفع آن اقدام کند؛ شرکت مدیریت ساختمان از متخصصانی بهره می‌گیرد که در صورت نیاز می‌توانند با برگزاری جلسه بین خودشان و گفتگوهای لازم، به بهترین نتیجه برسند.

همچنین به دلیل اینکه تعداد مشکلات زیاد است و ممکن است هر مالک، مشکلی در حوزه‌های مختلف داشته باشد، متخصص همان حوزه می‌تواند به‌سرعت راهکار را پیدا کند.

6. اطلاع‌رسانی دقیق

اطلاع‌رسانی در بخش‌هایی مانند برگزاری  جلسات مجمع عمومی، اقدامات صورت‌گرفته در ساختمان، هزینه‌های موردنیاز و ... توسط شرکت مدیریت ساختمان، به بهترین شکل ممکن انجام می‌شود.

7. گزارش ریز هزینه‌های ساختمان

شرکت مدیریت ساختمان، معمولاً به دلیل اینکه مدیریت ساختمان‌های دیگری را بر عهده دارد، سیستم‌های دقیق‌تری برای ثبت هزینه‌ها در اختیار دارند؛ بنابراین می‌توانند اطلاعات دقیق‌تری در مورد تمامی هزینه‌ها به شما ارائه دهند.

8. نظافت باکیفیت و سریع ساختمان

شرکت مدیریت ساختمان برای نظافت ساختمان‌هایی که مدیریت آن را برعهده دارد معمولاً با شرکت‌های نظافتی قرارداد دارد و یا  ممکن است با افراد مطمئنی که در این حوزه فعالیت می‌کنند قرارداد داشته باشد؛ بنابراین در صورت نیاز ساختمان و مالکین، نظافت ساختمان در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با بهترین کیفیت صورت می‌گیرد.

مدیریت ساختمان و ارائه خدمات هتلینگ - محوطه سازی و روف گاردن

9. آماده‌سازی فضای سبز

فضای سبز یکی از مهم‌ترین بخش‌های هر ساختمانی می‌باشد. دراین‌خصوص معمولاً شرکت مدیریت ساختمان از افرادی استفاده می‌کنند که توانایی رسیدگی و یا طراحی فضای سبز شما به بهترین شکل ممکن دارند.

10. رفع مشکلات سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و یا آسانسور

رفع این مشکلات شاید از یک مدیر، وقت و انرژی زیادی بگیرد؛ اما شرکت مدیریت ساختمان به دلیل شناخت کافی از مشکلات می‌تواند به‌سرعت از افراد متخصص برای رفع آن کمک بگیرد.

11.  مدیریت صحیح بودجه

برای اغلب ما پیش‌آمده که بودجه‌ای برای یک کار تعیین کنیم اما هزینه‌ها فراتر از حد بودجه باشند و یا پس از  پرداخت هزینه برای انجام کاری، مجبور به پرداخت دوباره شدیم.

شرکت مدیریت ساختمان با دقیق‌ترین تخمین برای هزینه‌های ساختمان (به دلیل تجربه در این کار) می‌تواند تا حد زیادی از این اتفاقات جلوگیری کند؛ همین‌طور در مواقعی که هزینه انجام یک فعالیت، کمتر از بودجه شما می‌شود، آن را پس‌انداز کرده و در هنگام بروز مشکلات دیگر، صرف هزینه‌های جدید می‌کند.

12.  نگهبانی و سرایداری مطمئن

در حالت عادی معمولاً یافتن شخص مورد اعتماد و وظیفه‌شناس برای نگهبانی یا سرایداری بسیار سخت می‌باشد. شرکت مدیریت ساختمان می‌تواند بسته به نیاز ساختمان شما، مسئولیت یافتن نگهبان یا سرایدار را بر عهده بگیرد و مسئولیت نظارت بر فعالیت وی را برعهده بگیرد و در صورت نیاز اقدام به اخراج یا تشویق وی نماید.

13.  دریافت شارژ و هزینه

سوءاستفاده از جایگاه مدیر و پرداخت دیرهنگام هزینه‌ها و شارژ ساختمان، احتمال بالایی دارد. ازآنجاکه شرکت مدیریت ساختمان وظیفه پرداخت هزینه‌ها و یا شارژ را ندارد، می‌توانید با خاطری آسوده دراین‌خصوص به آنها اعتماد کنید.

شرکت مدیریت ساختمان، می‌تواند بسته به شرایط مالی ساکنین، تا جایی که ساختمان دچار مشکل نشود، انعطاف به خرج دهد؛ اما این امر نباید موجب سوءاستفاده ساکنین دیگر شود.

14.  کاهش هزینه‌های ساختمان

شرکت مدیریت ساختمان، متخصصانی در حوزه‌های متفاوت دارد و به دلیل ماهیت و نیازهای فعالیت خود، طرف قرارداد با افراد و یا شرکت‌ها می‌باشد. به طور مثال شرکت مدیریت ساختمان طرف قرارداد با شرکت نظافت ساختمان می‌باشد؛ به دلیل همکاری طولانی‌مدت و حتی دائمی، معمولاً هزینه نظافت ساختمان پایین‌تر از حد مرسوم می‌شود. حال اگر این موضوع را به تمام فعالیت‌های موردنیاز یک ساختمان مانند: تعمیرات ساختمان، تعمیرات سرویس‌های گرمایشی و سرمایشی، تعمیرات آسانسور، رسیدگی به فضای سبز و ... بسط دهیم، می‌بینیم که در نهایت بسیاری از هزینه‌های ساختمان کاهش یافته است.

مالکیت در آپارتمان

یکی از اصول و نکات مهم در جهت رفع نیازها و مشکلات آپارتمان‌ها، آشنایی با نوع و میزان مالکیت ساکنین است. آپارتمان‌ها برخلاف منازل ویلایی، از دو نوع مالکیت مشترک و خصوصی برخوردار هستند. مالکیت مشترک تمامی بخش‌هایی که به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در اختیار تمامی شرکاء (ساکنین مجتمع) قرار دارند، را شامل می‌شود. راه‌پله، راهرو، پاگرد، آسانسور، لابی و فضای کلی پارکنیگ از بخش‌های اصلی مالکیت مشترک در هر آپارتمان هستند. از طرف دیگر به بخش‌هایی که صرفاً برای ساکنین واحدها در نظر گرفته شده و فقط برای استفاده شخصی آنهاست، مالکیت اختصاصی گفته می‌شود. از متداول‌ترین و مرسوم‌ترین بخش‌های مالکیت اختصاصی در هر آپارتمان، می‌توان از جلوی درب واحد، محل قرار گرفتن وسیله‌نقلیه در پارکنیگ و تراس نام برد.

خاطر نشان می‌شود که فضای سبز محوطه آپارتمان، شهربازی و غیره نیز از مکان‌های مشترک موجود در شهرک‌های آپارتمانی به‌شمار می‌روند و تمامی ساکنین موظف هستند با رعایت حقوق شهروندی و همسایگی از این تجهیزات و خدمات عمومی استفاده کنند. هنگام تعیین مدیریت ساختمان و انعقاد قرارداد برای یک دوره مشخص، تمامی این شرایط بررسی می‌شود و براساس آن حقوق مدیر ساختمان تعیین می‌گردد.

روش محاسبه و دریافت شارژ ساختمان

رشد جمعیت و پدیده مهاجرت نیاز اساسی را در زمینه ساخت محیط‌های مسکونی، تجاری و اداری فراهم نموده است. در این میان کمبود فضای مسکونی موجب شده تا حجم قابل‌توجهی از محیط‌های مسکونی به آپارتمان‌ها اختصاص داده شود. زندگی در این محیط‌ها به دلیل کمبود فضا و استفاده از خدمات مشترک، نیازمند تعامل متقابل و آشنایی هرچه بیشتر ساکنین با فرهنگ آپارتمان‌‎نشینی است. با توجه به این‌که منبع اصلی تأمین هزینه‌های مشترک و اختصاصی ساختمان، شارژ ماهیانه است، نحوه محاسبه و دریافت به‌موقع آن از اهمیت بالایی برخوردار می‌باشد.

بدین منظور مدیریت ساختمان با بررسی دقیق هزینه‌های جاری مجتمع اعم از عمومی و خصوصی، یک قیمت ثابت را به‌عنوان شارژ ماهیانه تعیین می‌کند و تمامی ساکنین موظف به پرداخت آن به‌صورت منظم و مستمر هستند. البته به یاد داشته باشید که مبلغ شارژ براساس قیمت تهیه اقلام مصرفی، تجهیزات و لوازم ضروری ساختمان و همچنین سرویس و نگهداری آسانسور، هر سال افزایش می‌یابد. علاوه بر این، هنگام واگذاری مدیریت ساختمان به اشخاص حقیقی یا حقوقی، یک لیست کامل از خدمات انجام شده و شارژ دریافت شده از ساکنین تهیه می‌شود و در اختیار مدیر جدید قرار می‌گیرد. پس از آن با انجام تسویه کامل بدهی‌های موجود، تمامی امور آپارتمان به شرکت یا فرد جدید به‌عنوان مدیریت ساختمان محول می‌گردد. نکته قابل توجه این‌ است که با افزایش تعداد طبقات، واحدها، متراژ ساختمان، ویژگی‌ها و موقعیت مکانی آپارتمان، به‌نسبت قیمت شارژ بیشتر می‌شود؛ بنابراین هنگام انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت ساختمان حتماً به این نکته توجه ویژه‌ای داشته باشید و براساس آن شرایط زندگی و خدمات محیط زندگی یا کسب‌و‌کارتان را ارتقاء دهید.

انواع هزینه‌های جاری ساختمان

طبق بررسی‌های و تحقیقات به‌عمل آمده، به این نتیجه دست یافتیم که علت اصلی رضایت یا عدم‌رضایت ساکنین آپارتمان‌ها مربوط به هزینه‌های جاری ساختمان، نحوه محاسبه و میزان آن است. شاید بتوان گفت راز موفقیت گروه سرمایه‌گذاری و فنی‌مهندسی طاها توجه به همین موضوع و برآورد دقیق هزینه‌های جاری ساختمان است. در این زمینه نیز دکتر امین نعیم‌آبادی و تیم با تجربه او تمامی تلاش خود را به‌کار گرفته‌اند تا با شناسایی دقیق و ریزبینانه نیازهای ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی درصدد رفع آن‌ها برآیند. البته با قیمتی مناسب و مقرون به‌صرفه نسبت به سایر شرکت‌های مدیریت ساختمان.

با توجه به شرح وظایف مدیر ساختمان، تعمیر، سرویس و نگهداری تجهیزات و تأسیسات ساختمانی انواع هزینه‌های یک مجتمع آپارتمانی به شرح زیر عبارت است از:

1- هزینه‌های نسبی

این دسته از هزینه‌های جاری ساختمان براساس تعداد مالکان و مساحت زیربنای واحدها سنجیده می‌شود. از آن‌جایی که ملاک محاسبه این هزینه‌ها براساس میزان استفاده مالک یا مستأجر از تأسیسات و خدمات مشترک است، به‌نسبت با افزایش متراژ واحدها، هزینه بیشتری نیز به آن‌ها تعلق می‌گیرد. این هزینه‌ها شامل آب، سوخت موتورخانه، ایزوگام و وسایل اطفاء حریق در راهروها می‌شود. که نحوه محاسبه و همسان‌سازی آن با نرخ تورم و افزایش قیمت خدمات برعهده مدیریت ساختمان است.

2- هزینه‌های ثابت

این نوع از هزینه‌های جاری آپارتمان هیچ ارتباطی با تعداد واحد و متراز ساختمان ندارند؛ بلکه صرفاً براساس نوع، میزان و قیمت خدمات محاسبه می‌شود. از بین متداول‌ترین هزینه‌های ثابت می‌توان به هزینه سرایدار، نگهبان، سرویس و نگهداری آسانسور و تأسیسات، باغبان و سایر قسمت‌های مشترک در یک مجتمع مسکونی، تجاری و اداری اشاره کرد.

3- هزینه‌های مربوط به مستاجر و مالک

با توجه به این‌که بعضی از آپارتمان‌ها تحت تصرف مستأجر قرار دارند، برای شفاف‌سازی پرداخت هزینه‌ها، حقوق و وظایف هر یک از آن‌ها مشخص شده است؛ بدین‌صورت تا زمانی که مستأجرین در واحدهای آپارتمانی اقامت دارند، موظف به پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و تلفن هستند. علاوه بر این پرداخت هزینه سرویس و نگهداری آسانسور، پمپ آب مشترک و شارژ ماهیانه نیز برعهده مستأجر است؛ اما در مقابل پرداخت هزینه‌هایی نظیر تغییر دکوراسیون راهرو، راه‌پله و رنگ‌آمیزی درب ورودی مجتمع برعهده مالکین واحدهاست. در این زمینه مدیریت ساختمان موظف است تا با ارائه یک لیست کامل شرح و قیمت پرداختی‌های ماهیانه به‌عنوان شارژ ساختمان را در اختیار مالکان و مستأجران قرار دهد. نکته قابل توجه این‌که پرداخت کلیه هزینه نسبی و ثابت واحدهای خالی از سکنه بر‌عهده مالکان خواهد بود. یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان، شناسایی این‌گونه واحدها و برقراری ارتباط مستمر با مالکان آنهاست.

مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان

به منظور شفاف‌سازی و بهبود فرآیند ارائه خدمات در واحدهای مسکونی یک‌سری حقوق و وظایف برای مدیریت ساختمان در نظر گرفته شده است. اصلی‌ترین و مهم‌ترین وظایف و حقوق مدیر ساختمان عبارت است از:

1- تقسیم هزینه‌های مشترک بین اعضای ساختمان

تمامی مدیران ساختمان‌ها اعم از مسکونی، تجاری، اداری و تولیدی موظف هستند تا یک لیست دقیق اعم از هزینه‌های ثابت، متغیر، غیرمترقبه و غیره را تهیه نموده و در اختیار اهالی ساختمان قرار دهند. پس از آن، قیمت اصلی و نهایی شارژ کلی ساختمان به‌طور یکسان بین تمامی اعضای ساختمان تقسیم می‌شود. در این‌خصوص بعضی از واحدها ممکن است در پرداخت هزینه‌های نسبی با هم تفاوت داشته باشند؛ اما در پرداخت هزینه‌های ثابت همه یکسان هستند و فرآیند پرداخت شارژ به‌صورت منظم و در یک تاریخ مشخص صورت می‌گیرد. شرکت مدیریت ساختمان دکتر امین نعیم‌آبادی نیز با بهره‌مندی از یک تیم محاسباتی خبره، قیمت دقیق خدمات خود را به مشتریان اعلام می‌کند و تحت‌عنوان شارژ ماهیانه از ساکنین واحدهای آپارتمانی دریافت می‌گردد.  

2- برخورد جدی با مالکین و ساکنین بدهکار

یکی از مشکلات اساسی در اماکن عمومی به‌ویژه آپارتمان‌های مسکونی، عدم همکاری بعضی از واحدها با مدیریت ساختمان است. این دسته از مالکان و ساکنان بدهکار در وهله اول از پرداخت شارژ ماهیانه و هزینه‌های جاری ساختمان خودداری می‌کنند. این امر موجب اختلال در روند ارائه صحیح خدمات به سایر ساکنین می‌شود. به‌عبارتی می‌توان گفت یکی از دلایل اصلی واگذاری مدیریت ساختمان عدم همکاری همه ساکنین و پایبند نبودن آنها یه حقوق و وظایف مدیر ساختمان است. در این زمینه مدیریت ساختمان موظف است تا با شناسایی مالکان و مستأجران بدقول، اقدامات لازم را در خصوص وصول شارژ ماهیانه انجام دهد. امروزه حضور انواع شرکت مدیریت ساختمان بروز این قبیل مشکلات را به حداقل رسانده و پرداخت منظم شارژ ماهیانه موجب بهبود کیفیت ارائه خدمات در محیط‌های آپارتمانی شده است.

3- قطع خدمات روی ساکنان بدهکار

در صورت عدم همکاری ساکنین واحدها و بی‌توجهی به تذکرات مدیریت ساختمان، شرح شکایت از طریق دادگاه و سایر مراجع قضایی انجام می‌شود. در این زمینه نیز پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ، مدیریت ساختمان می‌تواند ساکنان بدهکار و بد حساب را از خدمات مشترک نظیر شوفاز، سیستم تهویه مطبوع، آب، برق، گاز و غیره محروم سازد؛ البته این کار تنها پس از ابلاغ اظهارنامه امکان‌پذیر است و ساکنان بدهکار فقط بعد از پرداخت کامل بدهی و ارائه گواهی تسویه به مدیر یا شرکت مدیریت ساختمان می‌توانند مجدداً از خدمات مشترک استفاده کنند.

4- ارائه گواهی تسویه‌‎حساب هزینه‌‌های مشترک

براساس ماده 12 قانون مالکیت آپارتمان‌ها، تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک و مورد تأیید مدیریت ساختمان، برای انجام خدماتی نظیر تنظیم سند انتقال، رهن، اجاره، صلح و غیره ضروری است؛ بدین ترتیب مدیر ساختمان وظیفه دارد تا با یک اشراف کامل نسبت به قوانین تملک آپارتمان، تسویه‌حساب کامل هزینه‌های مشترک و اختصاصی را در یک گروه مشترک (یکی از شبکه‌های مجازی) در اختیار همه ساکنان قرار دهد. قابل ذکر است که همه اسباب‌کشی‌ها اعم از تخلیه و ورود به آپارتمان، می‌بایست زیرنظر مدیر ساختمان صورت گیرد و در راستای انجام یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان تسویه بدهی‌های مشترک و اختصاصی از زمان مدیریت یا مالکان قبل در اختیار ساکنین جدید قرار بگیرد. این امر علاوه بر شفاف‌سازی پرداخت هزینه‌ها و نحوه عملکرد مدیریت ساختمان، یک تعامل و شناخت نسبی بین ساکنان و مدیریت مجتمع به‌وجود می‌آورد.

5- توجه به ظاهر ساختمان و انجام تعمیرات در صورت نیاز

با یک بررسی ساده خواهید دید که بعضی از ساختمان‌ها کم‌تر به ظواهر و تعمیرات اهمیت می‌دهند. عدم توجه به ظاهر ساختمان در طولانی مدت موجب از بین رفتن جذابیت آن و بروز مشکلات متعدد می‌شود. این در حالیست که گروه سرمایه‌گذاری و فنی‌مهندسی طاها با در اختیار داشتن مدیری کاردان و با تجربه به نام دکتر امین نعیم‌آبادی قادر است تا نیازهای ظاهر مجتمع‌های شما را در کوتاه‌ترین زمان ممکن شناسایی نموده و برطرف سازد. تنها کافیست یک‌بار به این مجموعه پرتوان اعتماد کنید و مدیریت ساختمان خود را به آنها واگذار کنید. واگذاری مدیریت ساختمان به گروه فنی‌مهندسی طاها یعنی داشتن یک آپارتمان شیک و مدرن با بالاترین کیفیت خدمات مشترک و اختصاصی.

ارائه خدمات هتلینگ در ساختمان ها و مجتمع های مسکونی و ویلایی توسط شرکت مدیریت ساختمان

ما در این مطلب سعی داریم درباره خدماتی که یک شرکت مدیریت ساختمان می‌تواند در اختیار ساکنان یک ساختمان مسکونی بزرگ و یا برج‌های لوکس قرار دهد صحبت کنیم. ما در ادامه علاوه بر پرداختن به موضوع مدیریت لاکچری ساختمان و اموری که باید در این خصوص روی یک نظم و انضباط مشخص انجام شود خواهیم پرداخت.

مهم‌ترین وظایفی که شرکت مدیریت ساختمان تقبل می‌نماید:

همان طور که می‌دانید ساختمان‌ها و مجتمع‌ها دارای بخش‌های مختلفی هستند که نیاز به استخدام و انتخاب فردی با عنوان مدیریت ساختمان برای رسیدگی به کلیه امور ساختمان و همچنین بکارگیری افرادی همچون لابی من دارد تا بتوانند مهمانان و مراجعه کنندگان به ساختمان را راهنمایی نمایند. بخش نگهبانی، سرایداری و همچنین رسیدگی به فضای سبز و تعمیر و نگهداری تاسیسات، آسانسورها، استخر و فضاهای آبی همگی جزو مواردی به شمار می‌آیند که در برج‌ها و آپارتمان‌های مسکونی شیک باید پوشش داده شوند و طبق تصمیماتی که در مجمع عمومی توسط مالکان گرفته می‌شود، اقدامات مربوط به آن‌ها به اجرا گذاشته شود. از جمله این تصمیمات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

• در یک اساسنامه مقررات داخلی آپارتمان نوشته شده و مدیریت ساختمان باید بتواند این قوانین را در ساختمان اجرا نماید.
• هزینه‌ تعمیرات و نگهداری از بخش‌های مختلف آپارتمان برآورد و مشخص شود.
• میزان شارژ ماهیانه مشخص و از ساکنان دریافت شود.
• چنانچه بین مالک و یا مستاجر مشکلاتی به وجود آید به آن رسیدگی کرده و مشکل را برطرف نماید.
• مدیریت ساختمان باید از تمامی مدارک و صورتجلسه‌های مجمع عمومی مراقبت کرده و در صورت تغییر مدیر در موعد مقرر آن‌ها را به مدیر جدید تحویل دهد.
• یکی از وظایف اصلی مدیر، بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است. بنابر این قانون، وی باید سهم هر واحد از بیمه آتش‌سوزی را حساب کرده و با دریافت این مبلغ، کل ساختمان را بیمه نماید.
• چنانچه در جلسه مجمع نماینده مالکان حضور دارند، مدیر یا مدیران یک مجتمع مسکونی باید پیش از شروع جلسه وکالت‌نامه معتبر را تایید نمایند.
• پیش از زمان جلسه باید به تمامی مالکان و نماینده‌های آن‌ها اطلاع داده شود. چنانچه به دلایل مختلف مالک و یا وکیل او نتواند در جلسه حضور داشته باشد باید تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب اطلاع داده شود.
• جهت تسویه حساب‌های هزینه‌هایی که ساختمان دارد، لازم است اسناد انتقال، اجاره، رهن، صلح و .. طی یک گواهی به تایید مدیر ساختمان برسد و امضاء شود.

از دیگر موارد مهمی که بر عهده مدیریت ساختمان می‌باشد این است که چنانچه به هر دلیلی مالک یا مستاجر حق شارژ خود را پرداخت نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند میزان بدهی او را از طریق اظهارنامه به اطلاع وی برساند.

خدمات هتلینگ در مدیریت ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟

• برخورداری از تالار و سالن پذیرایی لوکس

طبیعتا تمامی آپارتمان‌های لوکس دارای آشپزخانه‌های شیک و سالن پذیرایی لاکچری هستند که امکان پذیرایی از مهمان در آن فراهم شده است. اما شاید شما بخواهید از مهمانان خود در رستوران‌های شیک داخل شهر پذیرایی کنید. شرکت مدیریت ساختمان با ارائه خدمات هتلینگ راه دیگری را نیز به شما پیشنهاد خواهد داد، به طوری که بتوانید در سالن پذیرایی لاکچری محل سکونت خود از مهمان‌هایتان پذیرایی نمایید و فضای دوستانه‌تری را برای آن‌ها فراهم نمایید.

• ارائه خدمات خشکشویی یا لاندری

از دیگر خدمات هتلینگ که توسط شرکت مدیریت ساختمان ارائه می‌شود شستن لباس، اتوکشی و ارائه آن‌ها به ساکنان ساختمان‌های لوکس و لاکچری است به این ترتیب دیگر نیاز نیست شما برای نظافت البسه تا رختخواب‌ها و .. وقت و زمان بگذارید و آن را به خشکشویی‌های سطح شهر ببرید، مدیریت لاکچری ساختمان می‌تواند از خدمه بخش خشکشویی بخواهد شستشو و خشک کردن و اتوکشی آن‌ها را برای شما به انجام رساند.

• نگهداری و مراقبت از حیوانات خانگی

در تمامی هتل‌های ایران امکان نگهداری از حیوانات خانگی وجود ندارد اما در ساختمان‌های لوکسی که خدمات هتلینگ در آن‌ها ارائه می‌شود شما قادر خواهید بود تا از حیوانات خانگی خود به بهترین شکل نگهداری و مراقبت نمایید.

• کمک گرفتن از خدمه جهت انجام کارهای منزل

هنگامی که در ساختمان‌های لوکس زندگی می‌کنید علاوه بر آسایش و زندگی راحتی که دارید، می‌توانید از خدماتی که در هتل‌ها ارائه می‌شود نیز بهره‌مند شوید. با برخورداری از یک مدیریت لاکچری ساختمان می‌توانید یک خدمتکار حرفه‌ای در اختیار داشته باشید تا بتواند کارهایی همچون نظافت و سایر کارهای مربوط به خانه را برای شما به انجام رساند.

• برخورداری از لابی من، دربان و بخش پذیرش

همان طور که پیشتر اشاره کردیم قسمت لابی یکی از قسمت‌های مهم در برج‌ها و ساختمان‌های مسکونی به شمار می‌آید که مانند هتل‌ها وظیفه پذیرش و راهنمایی مهمان‌ها و هدایت آن‌ها به واحدهای مورد نظر را بر عهده دارد. از دیگر خدماتی که توسط لابی‌من‌ها انجام می‌گیرد، می‌توان به رزرو کردن بلیت برای تماشای فیلم و تئاتری که مدنظر دارید، پیدا کردن رستوران مناسب برای پذیرایی از مهمانتان و همچنین در اختیار گذاشتن سالن آمفی تئاتر برای برگزاری مراسم خاص و یا ارائه اینترنت و ... اشاره کرد.

• امکان استفاده از سالن بدن‌سازی و باشگاه ورزشی

تمامی افرادی که زندگی در برج‌های مسکونی لاکچری را می‌پسندند، مایلند صبح‌ها و یا در زمان‌هایی که وقت کافی دارند به تمرینات ورزشی پرداخته و یا در سالن‌های بازی، استخر و یا اتاق یوگا و .. لحظات مفرح، پر تحرک و یا آرامش بخشی را برای خود فراهم نمایند. شرکت مدیریت ساختمان که خدمات هتلینگ این دسته از ساختمان‌ها را بر عهده می‌گیرد می‌تواند این دسته از خدمات را نیز با بالاترین کیفیت به شما ارائه نماید. در نهایت زندگی کردن در ساختمان‌هایی که می‌توانند خدمات یک هتل چند ستاره را به شما ارائه نمایند علاوه بر بهره‌مندی از خدمات لاکچری می‌‌تواند حریم خصوصی آرامش بخشی را نیز برای شما فراهم نماید.

با توجه به آنچه که به طور خلاصه در مورد مسئولیت‌های مدیر ساختمان و همچنین خدمات هتلینگ که جهت مدیریت لاکچری ساختمان‌های خاص و لوکس ارائه می‌شود، اشاره کردیم، می‌توان گفت که فعالیت در این حوزه امری بسیار زمان‌بر است که برای انجام آن نیاز به برخورداری از دانش فنی، حسابداری و همچنین مدیریت حرفه‌ای دارد. گروه طاها به عنوان یک شرکت مدیریت ساختمان در تلاش است تا به مالکان و ساکنان ساختمان‌های مسکونی کمک نماید تا بتوانند نیاز آن‌ها را در حوزه مدیریت ساختمان با بهترین کیفیت برآورده کرده و با انجام تمامی مسئولیت‌ها در زمان مورد نیاز شرایط آرام، ایمن و امنی را برای ساکنان آن ایجاد نمایند.

دکتر امین نعیم آبادی از زمان راه‌اندازی گروه طاها در صدد بوده است تا با ارائه بهترین و باکیفیت‌ترین خدمات مدیریت ساختمان و همچنین خدمات هتلینگ، به مشتریان و مالکان این مجموعه‌های مسکونی و تجاری کمک نماید تا از بهترین و لاکچری‌ترین خدمات ارائه شده بهره‌مند شوند. خدماتی که گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها ارائه می‌کند شامل مدیریت ساختمان، بخش لابی من، نگهبانی، سرایداری، فضای سبز، تاسیسات و خدمات، آسانسورها، استخر و فضاهای آبی می‌شود.

همچنین گروه طاها با بهره‌مندی از نیروی انسانی شایسته و حرفه‌ای که آموزش‌های لازم به آن‌ها داده شده است می‌تواند خدماتی که واقعا شایسته شماست را ارائه نماید مضاف بر اینکه تمامی پرسنلی که توسط شرکت مدیریت ساختمان طاها به کار گرفته می‌شوند، تست عدم اعتیاد، سلامت و سوء پیشینه از آن‌ها گرفته شده است. چنانچه مایلید برای ساختمان و یا برج‌های مسکونی خود مدیر کارآمدی غیر از مالکان و ساکنان ساختمان برگزینید، گروه طاها به مدیریت دکتر امین نعیم آبادی می‌تواند خواسته و نیاز شما را با معرفی بهترین مدیران برآورده نماید. بنابراین به شما پیشنهاد می‌کنیم این مجموعه را که بر ارزش‌های بنیادینی استوار است انتخاب نمایید، زیرا عمل به ارزش‌ها نه تنها ایجاد انگیزه می‌کند بلکه روی ذهنیت و ادراک ما تاثیر خواهد گذاشت تا بتوانیم آنچه را که لایقش هستیم انتخاب کرده و از آن لذت ببریم.

نمونه قرارداد و قوانین مدیریت ساختمان

بررسی مسائل حقوقی در قراردادهای مدیریت ساختمان

مدیر یک ساختمان طبق فرم قرارداد ساختمان مسکونی، شخصی است که مسائل مربوط به امور ساختمان را برعهده می‌گیرد. همانطور که می‌دانید عدم انتخاب مدیر ساختمان ممکن است به هرج‌ومرج ساختمان منجر شود که در این خصوص، قانون تملک آپارتمان‌ها شکل گرفته است. در این قانون با تعیین یک نفر از اعضای ساختمان یا افراد اهل فن، مدیریت یک ساختمان به طور کامل در نظر گرفته شود. درواقع قانون تملک ساختمان به این موضوع اشاره دارد که با رای اکثریت افراد یک ساختمان، باید نماینده‌ای تعیین شود تا امورات ملک را برعهده بگیرد. به طورکلی می‌توان به‌عنوان نمونه قرارداد انتخاب مدیر ساختمان، موارد زیر را در نظر گرفت:

• مدیر انتخابی ملزم به اجرای همه‌ی تصمیمات مجمع عمومی ساختمان است.
• مدارکی که در اختیار مدیر ساختمان در نظر گرفته می‌شود؛ باید به طور کامل از آن نگهداری شود. درواقع مدیر، امین مجمع عمومی ساختمان خواهد بود.
• مدیر یک ساختمان حق انتقال جزئی یا کلی تعهدات قراردادی را به فرد دیگر نخواهد داشت.
• مدیر باید ساختمان یا ملک را به طور کامل در برابر حوادث احتمالی بیمه کند. دریافت سهم بیمه از هر مشترک نیز برعهده مدیر است.
• مدیر ساختمان همچنین متعهد می‌شود که هزینه‌های ماهانه ساختمان را باید به طور کامل در نظر بگیرد. همچنین افزایش شارژ ماهیانه یا مواردی از این دست نیز فقط از سوی مجمع عمومی قابل تغییر خواهد بود.
• مدیریت ساختمان متعهد خواهد شد که ایرادات کلی ساختمان، که ممکن است سبب ایجاد حادثه شود را به طور کامل رفع نماید.
• مدیر ساختمان باید قبل از آغاز جلسات مجمع به بررسی وکالت‌نامه‌ها بپردازد تا اطمینان حاصل شود که واحد به فرد دیگری واگذار نشده باشد.
• مدیر ساختمان باید نسبت به عدم ارائه خدمات به مالکان بدهکار اقدام کند.

بخش‌های متنوع مدیریت یک ساختمان

همانطور که می‌دانید رهبری یک آپارتمان مسکونی، ادارای و تجاری نیاز به برنامه‌ریزی و دقت دارد و اصولاً همه‌ی افرادی که در ابتدا گمان می‌کنند که از پس این مسئولیت بر خواهند آمد، بعد از مدتی متوجه سختی اوضاع خواهند شد. به‌همین دلیل معمولاً به ساکنان مجتمع‌ها و ساختمان‌ها توصیه می‌شود که از تخصصی‌ترین شرکت مدیریت ساختمان برای برقراری نظم و پیش‌برد اهداف مدنظر بهره ببرند. حال در این شرایط شاید برایتان این سوال پیش آمده باشد که چنین گروه‌های ارائه دهنده‌ی این خدمات، چه مواردی را در جهت مدیریت اوضاع ساختمان در نظر می‌گیرند که ما در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره می‌کنیم:

● مدیریت و راهبری کلی ساختمان

یک تیم تخصصی که قرار است اداره یک ساختمان را از همه لحاظ در دست بگیرد؛ در اولین اقدام باید به آنالیز امکانات رفاهی درخواست شده توسط ساکنین ساختمان بپردازد و بر اساس آن شارژ مورد نیاز را تعیین کند. درواقع پرواضح است که هر چه انتظارات ساکنین از امکانات ساختمان بالاتر باشد، طبیعتاً باید هزینه‌های بیشتری را بپردازند. بررسی و در نظر گرفتن پرسنل شاغل در ساختمان از دیگر وظایف یک شرکت مدیریت ساختمان است. این کار به دلیل هرچه بهتر انجام شدن سرویس و نگهداری از قسمت‌های مختلف ساختمان، پیگیری می‌شود. گفتنی است که تعمیرات اساسی و ارتقاء سیستم‌ها، زیرمجموعه‌ی این مورد از مدیریت آپارتمان و مجتمع‌ها خواهد بود. از طرفی یک کارگروه تخصصی که راهبری یک ساختمان را بر عهده گرفته است؛ باید قوانین مربوط به آپارتمان نشینی را وضع کند و سپس نسبت به تهیه برشور، اقدام نماید تا ساکنین با مطالعه‌ی آن به طور کامل در جریان مقررات موجود در ساختمان قرار بگیرند. ضمناً در نظر گرفتن جلسات مجامع عمومی و مواردی از این دست نیز بر عهده مدیریت ساختمان خواهد بود.

مدیریت ساختمان و ارائه خدمات هتلینگ - تعمیر و نگهداری دستگاه های هواساز

● بررسی تأسیسات مکانیکال ساختمان

در هر مجتمع و یا ساختمان؛ از جمله موارد با اهمیتی که نیاز به بررسی همیشگی دارد، تأسیسات آن است. درواقع رسیدگی کاملاً دقیق، آن هم با استفاده از افراد اهل فن و متخصص به جهت چک کردن سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی ضروری به نظر می‌رسد که طبیعتاً در صورت وجود مشکل، انجام تعمیرات نیز باید در کمترین بازه‌ی زمانی انجام شود. به طورکلی یک تیم راهبری ساختمان که از افراد متخصص برخوردار است؛ در چند سطح موارد مربوط به تأسیسات مجتمع‌ها و ساختمان‌ها را زیر نظر خواهد داشت که عبارتند از:

• بررسی تأسیسات به جهت بهبود.
• بررسی تأسیسات به جهت اصلاح موارد پیش آمده.
• بررسی تأسیسات برای جلوگیری از ایجاد مشکل.

● بررسی تأسیسات الکتریکال ساختمان

از جمله موارد مهم در زیرمجموعه‌ی مدیریت ساختمان نگهداری یا سرویس تأسیسات الکتریکال است. درواقع تأسیسات برقی در مجتمع‌های کوچک و بزرگ، ممکن است پس از مدتی دچار فرسودگی شوند یا به علت‌هایی مانند خرابی، آتش سوزی و یا موارد مشابه نیاز به سرویس داشته باشند. از این‌رو یک کارگروه تخصصی راهبری ساختمان برای کاهش احتمال ایجاد حادثه در ساختمان، برنامه ریزی دقیق و مدونی را انجام خواهد داد که در نتیجه منجر به شکل‌گیری شرایط مطلوب در مجتمع‌ها می‌شود.

● بررسی آسانسور ساختمان

به طورحتم یکی از بخش‌های حساس هر مجتمع یا ساختمان، آسانسور است که بررسی هرچند وقت یک‌بار آن ضروری خواهد بود. به طورکلی برای آسانسور باید سرویس‌های ماهانه در نظر گرفت. چراکه استفاده از این وسیله به کرات، اتفاق می‌افتد. ضمناً گفتنی است که در بازبینی‌هایی که برای آسانسور انجام می‌شود، باید به طور مجزا به بخش‌های موتورخانه آسانسور و کابین این وسیله رسیدگی شود. چراکه فقط در این صورت است که به طور کامل مورد بررسی قرار خواهد گرفت. در کنار این موارد یک تیم باتجربه‌ی مدیریت ساختمان، حتماً به بیمه مسئولیت مدنی آسانسور توجه می‌کند تا در صورت رخ دادن حادثه بتوان از آن برای پرداخت خسارت استفاده کرد.

مدیریت ساختمان و ارائه خدمات هتلینگ - محوطه سازی و روف گاردن

● بررسی فضای سبز

در بیشتر مجتمع‌ها و یا ساختمان‌ها فضای سبز وجود دارد که یقیناً نحوه رسیدگی به آن از جمله دغدغه‌های ساکنین است. همانطور که می‌دانید هدف از در نظر گرفتن گل و گیاه، بهبود شرایط رفاهی افرادی است که در مجتمع‌ها زندگی می‌کنند. در همین راستا یک تیم تخصصی راهبری ساختمان باید برای این بخش نیز برنامه داشته باشد و با استفاده از افراد اهل فن و باتجربه، نحوه‌ی رسیدگی به انواع گل و گیاه در شرایط مختلف را بررسی و در صورت لزوم به اجرا درآورد.

● بررسی فضای آبی

فضاهای آبی مانند استخر از دیگر بخش‌های مهم یک ساختمان است که بررسی مواردی که ممکن است برای این منظور نیاز شود بر عهده یک تیم تخصصی مدیریت ساختمان خواهد بود. همانطور که می‌دانید پاکیزگی در این گونه موقعیت‌ها حرف اول و آخر را می‌زند و چنانچه مشکلی از این بابت وجود داشته باشد، صدا از ساکنین ساختمان و مجتمع‌ها بلند می‌شود. به‌همین منظور استفاده از افراد کارکشته و باتجربه کمک بزرگی برای رسیدگی و حل مشکلات احتمالی فضاهای آبی ساختمان‌ها مانند استخر خواهد کرد.

● تأمین نیروی انسانی

همانطور که می‌دانید انجام تشریفات ساختمان‌ها و مجتمع‌های اداری و تجاری نیاز به پرسنل کارآزموده دارد که در نظر گرفتن این مورد چالشی است که همیشه مدیران مجموعه‌های ساختمانی با آن روبرو بوده‌اند. از طرفی در نبود مراکز تخصصی برای آموزش نیروی انسانی متخصص و باتجربه، ساکنین ساختمان‌ها دغدغه‌ی استخدام این گونه افراد را دارند. البته این دغدغه‌ها تا حد زیادی، توسط گروه طاها مرتفع شده است. چراکه این تیم متخصص مدیریت ساختمان با در نظر گرفتن یک بستر فوق العاده جذاب و ارائه آموزش‌های ایده‌آل به تأمین نیروی انسانی در بخش‌های حراست، تشریفات، لابی من، بل بوی و مواردی از این دست پرداخته است.

خدمات گسترده گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها

حال که با جزئیات مربوط به مدیریت ساختمان آشنا شده‌اید؛ اجازه دهید درباره‌ی تیم فنی مهندسی طاها صحبت کنیم که در رأس آن جناب آقای دکتر امین نعیم آبادی حضور دارند. ایشان به‌همراه تیم تخصصی که اداره می‌کنند؛ خدمات گسترده‌ای را به جهت راهبری ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، اداری و تجاری در نظر گرفته‌اند که اصلی‌ترین هدف این گروه تخصصی جلب رضایت افراد است. درحال حاضر گروه طاها فعالیت‌های زیر را در قالب قرارداد مدیریت ساختمان به متقاضیان ارائه می‌دهد:

1) چکاپ سرویس

از اصلی‌ترین خدماتی که شرکت طاها برای متقاضیان در نظر دارد خدمات چکاب سرویس ساختمان است. این خدمت شامل موارد مختلفی می‌شود که از جمله می‌توان به بررسی سیستم‌های برق، معماری و مکانیک اشاره کرد. ضمناً ناگفته نماند که متخصصان این مجموعه پس از بررسی نتایج کار را در قالب گزارش به استحضار ساکنین ساختمان خواهند رساند تا بهترین تصمیم برای موارد مختلف در نظر گرفته شود. بنابراین اگر قصد خرید یک ساختمان یا مجتمع را دارید، ممکن است به کمک متخصصان باتجربه طاها در این زمینه نیاز داشته باشید.

2) مسائل مربوط به اساسنامه

به طورحتم برای اداره مناسب‌تر هر مجتمع، نیاز به اساسنامه احساس می‌شود که تهیه و تدوین آن باید بوسیله‌ی یک کارگروه مدیریت ساختمان انجام شود. برای این منظور استفاده از تیم حقوقی گروه طاها، بهترین انتخاب خواهد بود. چراکه متخصصان حرفه‌ای و با تجربه طاها که تجربه‌های متعددی در پروژه‌های سازمانی و تجاری داشته‌اند به خوبی می‌توانند به تهیه‌ی یک اساسنامه منظم با شرایط و سطح فرهنگ ساکنین ساختمان اقدام کنند. ضمناً از دیگر خدماتی که این کارگروه تخصصی می‌تواند به متقاضیان ارائه دهد، پیگیری‌های حقوقی به جهت وصول شارژ از ساکنین مجتمع‌ها و ساختمان‌ها خواهد بود.

3) کمک به ارتقاء فرهنگ ساکنین

از مهم‌ترین خدماتی که تیم تخصصی طاها برای عموم در نظر گرفته است، آموزش و فرهنگ سازی برای افزایش آرامش ساکنین ساختمان است. همانطور که می‌دانید مدیریت ساختمان در این خصوص بسیار پیچیده است چراکه به طور حتم در یک مجتمع یا ساختمان، افراد با فرهنگ‌های متفاوت حضور دارند که گاهاً ممکن است با یکدیگر به مشکل بر بخورند. بنابراین در این گونه مواقع، نقش افراد باتجربه و قانون‌گذار در مجتمع‌ها بیشتر به چشم می‌آید. حال برای اینکه بتوانید کمتر با چنین مشکلاتی در مجتمع یا ساختمانی که در آن زندگی می‌کنید، مواجه شوید؛ حتماً از طرح‌های در نظر گرفته شده توسط گروه طاها استفاده کنید تا هر چه سریع‌تر سطح فرهنگ ساکنین افزایش یابد.

4) کارشناسی ملک

وقتی قرار است ملک مدنظرتان را خریداری کنید، احتمالاً فقط به ظاهر و قیمت آن توجه می‌کنید که پرواضح است که این همه‌ی ماجرا نیست. درواقع برای خرید ملک باید به موضوعات تخصصی زیادی توجه شود که احتمالاً اینکه به تنهایی نتوانید آن را روبه‌راه کنید، جای تعجبی ندارد. به طورکلی بررسی مزایا و معایب یک ساختمان که به زیرمجموعه‌های مختلفی مانند موتورخانه، سیستم پکیج و مواردی از این دست تقسیم بندی می‌شود؛ ضروری به نظر می‌رسد که البته همه‌ی این موارد باید به دست افراد خبره که از قبل مدیریت ساختمان را انجام داده‌اند، پیگیری شود. لذا توصیه می‌کنیم که اگر در حال حاضر قصد خرید ملک را دارید از متخصصان گروه طاها استفاده کنید تا بتوانید بدون کمترین مشکلی ملک مدنظرتان را قولنامه کنید.

5) خدمات هتلینگ

وقتی قرار است یک کسب‌وکار حرفه‌ای را ارائه دهید، به طور حتم علاوه بر تجهیزات فوق العاده و استفاده از مصالح برند، نیاز به بهره برداری ایده‌آل نیز خواهید داشت. در حال حاضر بسیاری از پروژه‌هایی که بوسیله‌ی افراد خبره طراحی می‌شوند از امکانات جذابی برخوردار هستند که نحوه‌ی بکارگیری از آنها نقطه عطف داشتن یک فضای کاملاً اختصاصی است که برای این منظور فقط باید از افراد باتجربه و حرفه‌ای استفاده کنید. مدیریت ساختمان در این خصوص که یک ساختمان را به یک هتل آپارتمان شیک و باکلاس تبدیل می‌کند، فقط توسط افراد متخصص قابل انجام است که گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها در این بخش خدمات ویژه‌ای را برای متقاضیان در نظر گرفته است.

6) آموزش سازمانی

از دیگر فعالیت‌های گروه طاها آموزش نیروی متخصص برای حضور مطمئن در مجتمع‌ها و ساختمان‌ها به‌جهت انجام مدیریت ساختمان است. درواقع در حال حاضر مراکزی که افراد علاقه‌مند به حضور در موقعیت‌های شغلی تشریفات و مواردی از این دست را آماده ورود به میدان کند، وجود ندارد و این موضوع سبب شد تا کارگروه تخصصی طاها به فکر راه‌اندازی چنین مراکز آموزشی بی‌افتد. بنابراین اگر برای مجتمع‌های بزرگ نیاز به افراد کارآزموده به جهت انجام کارهای مختلف دارید، کافی است که با مشاوران یا مدیران مجموعه طاها در تماس باشید تا در کمترین زمان ممکن به ترتیب پرسنل دلخواه‌‌تان اقدام شود.

7) مشاوره خرید

خدمت دیگری که توسط تیم تخصصی طاها به متقاضیان ارائه می‌شود، مشاوره برای خرید امکانات خاص برای مدیریت بهره برداری شرکتی مجتمع‌ها یا ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری است. درواقع هر مرکز برای اجرای اهداف خود نیاز به یکسری تجهیزات دارد که انتخاب نوع و برند آنها، یک کار تخصصی محسوب می‌شود که در این صورت استفاده از افراد متخصص گروه طاها به طور کامل این نقیصه را برای شرکت‌ها، ساختمان‌ها و مجتمع‌ها برطرف کرده است. این بخش از مدیریت ساختمان از جمله پرتقاضاترین مواردی است که تیم تخصصی طاها با آن مواجه بوده است.

مجمع عمومی ساختمان چیست و به چند نفر نیاز دارد؟

مجمع عمومی ساختمان باید حداقل سالی یک‌بار به ریاست مدیر ساختمان، برای تعیین مدیر جدید برگزار شود. اگر مدیر یا هیئت‌مدیره یا حداقل سه نفر از اعضای ساختمان درخواست اجرای جلسه فوق‌العاده‌ای را داشته باشند، مجمع‌عمومی می‌تواند این جلسه فوق‌العاده را برگزار کند. مدیر ساختمان موظف است که مکان و زمان این جلسه را به اطلاع اعضای دیگر ساختمان برساند. جلسه مجمع‌عمومی برای انتخاب مدیر ساختمان برگزار می‌شود. در جلسهٔ مجمع‌عمومی، باید حداقل نصف مالکین ساختمان یا نمایندگان آن‌ها حضور داشته باشند و اگر تعداد افرادی که در این جلسه شرکت می‌کنند از حدنصاب کم‌تر باشد، زمان برگزاری جلسه به 15 روز بعد موکول می‌شود.

اگر در جلسه دوم هم تعداد شرکت‌کنندگان به حدنصاب نرسد، مجددا زمان برگزاری جلسه به 15 روز بعد موکول می‌شود؛ ولی در جلسه سوم تعداد اعضای شرکت‌کننده مهم نیست و جلسه به‌صورت رسمی برگزار می‌شود. وقتی که دو سوم از اعضای مجمع به مصوبات مجمع‌عمومی رأی مثبت داده باشند، مصوبات، قانونی و رسمی است و مدیر انتخابی ساختمان موظف است که تصمیم‌های گرفته شده در مجمع‌عمومی را صورت‌جلسه کرده و آن‌ها را بایگانی کند. اگر در جلسات مجمع عمومی نماینده یک مالک به‌جای خودش شرکت کند، وظیفه مدیر ساختمان این است که وکالت‌نامه نماینده را بررسی کند؛ در صورت رسمی بودن نماینده می‌تواند در جلسه شرکت کند.

وظایف مجمع عمومی ساختمان چیست؟

مجمع عمومی ساختمان وظایفی دارد که مهم‌ترین آن به شرح زیر است:

• انتخاب مدیر شایسته یا هیئت‌مدیره
• ارزیابی عملکرد هیئت‌مدیره یا مدیر ساختمان
• تصویب و تغییر دادن مقررات ساختمان بر اساس مقررات و قانون کشور
• تصمیم‌گیری درمورد شیوه پس‌انداز برای انجام کارهایی مثل سرویس تاسیسات ساختمان و یا خدمات نگهداری ساختمان
• تصمیم‌گیری درمورد شیوهٔ صحیح اداره ساختمان
• تصویب گزارش در مورد هزینه‌ها و درآمد سالانه ساختمان
• تفویض اختیار به مدیر در خصوص عقد قراردادهای لازم (مانند قرارداد با نگهبان) برای ادارهٔ بهتر ساختمان

تفویض اختیار به معنی واگذاری مسئولیت تصمیم‌گیری به مقام زیردست است.

وظایف مدیر ساختمان بر اساس قانون چیست؟

مدیر ساختمان وظایف زیادی دارد و به‌نوعی این کار یک شغل تمام‌وقت محسوب می‌شود؛ به همین جهت بسیاری از آپارتمان‌ها برای خدمات نگهداری ساختمان از شرکت مدیریت ساختمان کمک می‌گیرند تا همه وظایف به‌درستی و در چارچوب قوانین انجام گردد. اصلی‌ترین وظایف مدیر ساختمان در 16 مورد که در زیر گفته‌ایم خلاصه می‌شود:

1.   حفظ امنیت و ادارهٔ ساختمان

به این معنی است که تمام فعالیت‌ها و اقدامات مدیر یا هیئت‌مدیره، باید در راستایی باشد که ساختمان از خرابی و آسیب‌دیدن حفظ شود و همین‌طور اجرای تصمیماتی که در مجمع‌عمومی دراین‌خصوص گرفته می‌شود هم به عهده مدیر ساختمان است.

مدیریت ساختمان و ارائه خدمات هتلینگ - تعمیر و نگهداری اگزاست فن ها

2.   حفظ و نگهداری از سرویس تاسیسات ساختمان

وظیفه نگهداری از تاسیسات برقی و گرمایشی و آسانسور و ... بر عهده مدیر ساختمان است.

3.   تعیین شارژ ماهانه هر واحد و دریافت آن

مدیر ساختمان وظیفه دارد که شارژ هر واحد را تعیین کند و آن را در زمان مقرر از مالکین دریافت کند. تعیین میزان شارژ به روش‌های گوناگون انجام می‌شود، مانند: شارژ ثابت، شارژ بر اساس نفرات، شارژ بر اساس متراژ، طبقه سکونت مالک یا مستأجر و دیگر شرایط ساختمان؛ اما این‌که شارژ ساختمان به چه روشی محاسبه می‌شود از تصمیمات هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان است.

4.   ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار

اگر مستأجران یا مالک ساختمان حق شارژ خود را به هر دلیلی پرداخت نکند، مدیر یا هیئت‌مدیره باید این بدهی را از طریق یک اظهارنامه به اطلاع او برساند. باید توجه شود که اطلاع دادن بدهی از طریق نامه‌های معمولی یا چسباندن اطلاعیه به تابلوی اعلانات وجهه قانونی ندارد و در مراجع قضایی به‌هیچ‌وجه قابل‌پیگیری و استناد نیست. مدیر باید اظهارنامه را روی فرم‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‌شود در سه نسخه ثبت، تنظیم و امضا کند. در مرحله بعد باید این اظهارنامه را در دادگاه ثبت کند و مبلغ بدهکاری توسط مأمور ابلاغ دادگاه به اطلاع مالک برسد، همچنین در اظهارنامه باید ریز مطالبه به‌صورت جزءبه‌جزء آورده شود. مدیر همچنین علاوه بر تقاضای اجرائیه می‌تواند از راه طرح دعوی در دادگاه نیز نسبت به پرداخت بدهی مالک جهت وصول مطالبات ساختمان اقدام کند.

5.   عدم ارائه خدمات به مالک بدهکار

پس از این‌که مالک بدهکار، اظهارنامه را دریافت کرد، 10 روز مهلت دارد تا بدهی‌اش را پرداخت کند؛ درصورتی‌که بدهی پرداخت نشد، مدیر ساختمان طبق قانون اجازه دارد از ارائه خدمات به آن واحد خودداری کند. به طور مثال می‌تواند آب، برق، گاز و غیره را قطع کنید تا مالک بدهی خود را پرداخت کند. توجه کنید که مدیر اجازه ندارد قبل از رسیدن اظهارنامه به دست مالک، خدمات را قطع کند؛ در این صورت مالک حق اعتراض دارد.

6.   تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات

اگر بعد از ارسال اظهارنامه توسط مدیر به مالک، بدهکار همچنان بدهی‌اش را پرداخت نکرده باشد، مدیر این حق را دارد که تقاضای صدور اجرائیه کند؛ برای این منظور دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت اموالش به حراج گذاشته می‌شود. همچنین درآمد کسب شده از حراج صرف وصول طلب ساختمان از مالک بدهکار می‌شود.

7.   بیمه ساختمان در برابر آتش‌سوزی یا زلزله

همان‌طور که گفتیم یکی از اصلی‌ترین وظایفی که مدیر یا هیئت‌مدیره دارند، محافظت از ساختمان است و یکی از مهم‌ترین اموری که به حفاظت مرتبط می‌شود، بیمه ساختمان در برابر آتش‌سوزی و زلزله است؛ مدیر یا هیئت‌مدیره باید به‌تناسب زیربنای سهمی که هر واحد دارد هزینه بیمه آتش‌سوزی را محاسبه و دریافت کرده و اقدام به بیمه ساختمان نماید. درصورتی‌که حادثه‌ای رخ دهد و ساختمان بیمه نباشد، جبران خسارت‌های مالکین برعهده مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان خواهد بود.

8.   بازسازی ساختمان

اگر طی جلسات مجمع عمومی، طرح بازسازی ساختمان تصویب شود، مدیر ساختمان وظیفه اجرا و نظارت بر تمام مراحل را دارد.

9.   درخواست تخلیه برای مالکینی که در روند بازسازی اخلال ایجاد می‌کنند

ازآنجا که تصمیمات مجمع عمومی، وابسته به نظر همه افراد نیست و با رأی اکثریت گرفته می‌شود، ممکن است برخی از مالکین علاقه‌ای به بازسازی ساختمان نداشته باشند و با تخلیه نکردن واحد خود، در روند بازسازی اخلال ایجاد کنند. مدیر ساختمان در چنین مواردی می‌تواند از دادگاه دستور تخلیه بگیرد.

10.   درخواست تعیین کارشناس قبل از بازسازی ساختمان از وزارت مسکن و شهرسازی

اگر برخی از اعضای ساختمان به هر دلیلی فکر کنند که ساختمان نیازمند بازسازی و تعمیر است و عده از مالکان هم مخالف این کار باشند، مدیر باید از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کارشناس کند. پس از بررسی کارشناسان (معمولاً 3 کارشناس) درصورتی‌که امنیت ساختمان تأیید نشود، بازسازی ساختمان تصویب می‌شود.

11.   بررسی اعتراضات ساکنین ساختمان

اگر هرکدام از ساکنان در مورد نحوه مدیریت، سرویس تاسیسات ساختمان، میزان و تاریخ شارژ پرداختی خود اعتراضی داشته باشد، می‌تواند به مدیر ساختمان مراجعه کند؛ مدیر نیز موظف است به شکایت فرد رسیدگی کنند. به‌عنوان‌مثال ممکن است یکی از مستأجران که از خانه استفاده نمی‌کند، به این قانون اعتراض کند. اگر بخواهیم به‌صورت قانونی به این قضیه نگاه کنیم، فرقی نمی‌کند که از ساختمان استفاده شود یا نه درهرصورت باید شارژ ساختمان توسط مستأجر پرداخت شود. مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره باید طبق شرایط ساختمان، هزینه‌های مربوطه و شرایط ساکنین تصمیم بگیرد که مستأجر باید شارژ را پرداخت کند یا نه.

12.   صورتجلسه مجمع عمومی و نگهداری آن

مدیر وظیفه دارد که تمام تصمیمات مجمع عمومی را در قالب صورت‌جلسه بنویسد تا تمام اعضای حاضر مجمع آن را امضا کنند. لازم به ذکر است که تمامی صورت‌جلسات مجمع عمومی، اعتبار و ارزش قضایی دارند و ازاین‌رو مدیر باید به‌خوبی از آن‌ها محافظت کند.

13.   عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر

مدیر یا هیئت‌مدیره معتمدان اعضای ساختمان هستند و بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها نمی‌توانند شخص دیگری را به‌جای خود بگذارند و مدیر باید تمامی وظایفش را شخصاً انجام دهد؛ البته اگر قرار است یک مدیر بیشتر از سه روز در ساختمان نباشد می‌تواند با هماهنگی با یکی از ساکنین اختیارات خود را به‌صورت کوتاه‌مدت به او تفویض کند.

14.   اطلاع‌رسانی در مورد تصمیمات مجمع عمومی

یک هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی، همه مالکان باید در جریان زمان جلسه قرار بگیرند؛ اما گاهی ممکن است عده‌ای نتوانند در جلسه شرکت کنند. مدیر ساختمان باید مواردی که مجمع عمومی به تصویب رسیده و تصمیماتی که اخذ شده را تا 10 روز پس از جلسه به اطلاع غایبان برساند.

15.   اقدامات مربوط به فضای سبز

مدیر باید هرساله و در فصل‌های مناسب، اقدام به ساماندهی فضای سبز و باغچه و استخر و غیره بپردازد.

16.  نظارت بر اقدامات سرایدار

درصورتی‌که ساکنین از عملکرد سرایدار ناراضی باشند، مدیر ساختمان اختیار کامل در مورد اخراج و تنبیه و حتی تشویق وی را دارد. تعیین مبلغ قرارداد اجاره ساختمان برای سرایدار و نحوه پرداخت آن بر عهده مدیر است.

گروه سرمایه‌ گذاری و فنی مهندسی طاها

گروه طاها به مدیریت دکتر امین نعیم آبادی، از سال 1388 به‌عنوان یک شرکت مدیریت ساختمان بنیان‌گذاری شد و تجربه یک دهه فعالیت حرفه‌ای و تخصصی در بخش‌های خدمات نگهداری ساختمان و سرویس تاسیسات ساختمان را دارد.  دکتر امین نعیم آبادی در گروه سرمایه‌‌گذاری و فنی مهندسی طاها توانسته به‌عنوان یکی از باکیفیت‌ترین و بهترین ارائه‌کنندگان خدمات نگهداری ساختمان بدرخشد. همان‌طور که قبلاً هم اشاره کردیم مدیریت ساختمان، دشواری‌هایی دارد که ممکن است یک فرد معمولی (ساکنین ساختمان که اطلاعاتی در این زمینه ندارد) نتواند به‌خوبی از عهده آن برآید. درست‌ترین اقدامی که می‌توان برای خدمان نگهداری ساختمان انجام داد، سپردن این وظیفه به یک شرکت مدیریت ساختمان معتبر مانند گروه طاها است.

بسیاری از شرکت‌هایی که در این زمینه فعالیت می‌کنند، اطلاعات حقوقی کاملی در این باره ندارند و در صورت ایجاد مشکلات جدی در ساختمان، دچار مشکل می‌شوند و نمی‌توانند آن را مدیریت کنند. در برخی از ساختمان‌ها، بنا بر تصمیم مالکان و ساکنین، برای هر بخش با یک فرد و یا شرکت قرارداد می‌بندند؛ در این موارد ایجاد هماهنگی بین بخش‌های مختلف بسیار دشوار و نظارت بر آن‌ها نیز نیازمند صرف زمان و انرژی زیادی است. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در این زمینه و مدیریت ساختمان به‌صورت حرفه‌ای و در تمام زمینه‌ها نظیر: سرایداری، فضای سبز، لابی من، تعمیر و نگهداری تاسیسات، آسانسور و غیره می‌توانید از معتبرترین شرکت فعال در این زمینه، گروه فنی مهندسی طاها کمک بگیرید. مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی از جمله خدمات گروه طاها می باشد.

چگونه با تخلفات قانونی مدیر ساختمان در امور مدیریت ساختمان برخورد نماییم ؟

 مکان‌هایی مانند ساختمان‌های مسکونی، اداری و آپارتمان‌ها که افراد و خانواده‌های زیادی در کنار یکدیگر مشغول کار یا زندگی هستند و همزمان از منابع و امکانات مشترکی استفاده می‌کنند، برای اداره و حفظ ساختمان و اجرا کردن تصمیم‌های مهم به مدیر ساختمان نیاز دارند. بر اساس ماده 8 قانون تملک در ساختمان‌ها و آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند، موظفند که در مجمع عمومی ساختمان یک نفر از بین اعضای ساکن در ساختمان یا یک شرکت مدیر ساختمان را به عنوان مدیریت ساختمان خود در نظر بگیرند. مدیر در قبال خدمات مفیدی که به ساکنان ساختمان ارائه می‌دهد، دستمزد دریافت می‌‌کند. گاهی اوقات برخی از مدیران ساختمان به درستی به وظایفی که در جلسه مجمع عمومی ساختمان برای آن‌ها در نظر گرفته شده عمل نمی‌کنند. در چنین مواقعی ساکنان می‌توانند برخورد قانونی با مدیر متخلف داشته باشند. در این مقاله قصد داریم درباره وظایف مدیران ساختمان و نحوه برخورد حقوقی با مدیر ساختمان صحبت کنیم و در انتها مزایای استفاده از خدمات بهترین شرکت مدیر ساختمان را معرفی خواهیم کرد.

 مکان‌هایی مانند ساختمان‌های مسکونی، اداری و آپارتمان‌ها که افراد و خانواده‌های زیادی در کنار یکدیگر مشغول کار یا زندگی هستند و همزمان از منابع و امکانات مشترکی استفاده می‌کنند، برای اداره و حفظ ساختمان و اجرا کردن تصمیم‌های مهم به مدیر ساختمان نیاز دارند. بر اساس ماده 8 قانون تملک در ساختمان‌ها و آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند، موظفند که در مجمع عمومی ساختمان یک نفر از بین اعضای ساکن در ساختمان یا یک شرکت مدیر ساختمان را به عنوان مدیریت ساختمان خود در نظر بگیرند. مدیر در قبال خدمات مفیدی که به ساکنان ساختمان ارائه می‌دهد، دستمزد دریافت می‌‌کند. گاهی اوقات برخی از مدیران ساختمان به درستی به وظایفی که در جلسه مجمع عمومی ساختمان برای آن‌ها در نظر گرفته شده عمل نمی‌کنند. در چنین مواقعی ساکنان می‌توانند برخورد قانونی با مدیر متخلف داشته باشند. در این مقاله قصد داریم درباره وظایف مدیران ساختمان و نحوه برخورد حقوقی با مدیر ساختمان صحبت کنیم و در انتها مزایای استفاده از خدمات بهترین شرکت مدیر ساختمان را معرفی خواهیم کرد.

• توجه نکردن به امور بسیار ضروری مانند بیمه

 مدیر یا شرکت مدیر ساختمان بر اساس ماده 15 قانون تملک ساختمان‌ها وظیفه دارد که برای همه واحدهای ساختمان یک بیمه آتش‌سوزی دریافت کند‌. سهم هر واحد برای پرداخت حق بیمه با توجه به متراژ آن توسط شرکت مدیر ساختمان یا مدیران از سرپرست هر خانوار ساکن در آپارتمان دریافت و به شرکت بیمه پرداخت می‌شود‌. اگر مدیر برای بیمه آتش‌سوزی اقدام نکند می‌توان از او شکایت کرد. همچنین در صورت وقوع آتش‌سوزی جبران هزینه‌ خسارات بر عهده خود اوست.

• اجاره دادن املاک مشترک ساختمان بدون اجازه ساکنان

در تمام ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها قسمت‌هایی وجود دارد که برای آن‌ها مالک خصوصی تعیین نشده است و همه ساکنان ساختمان در آن‌ها سهیم هستند. این قسمت‌ها شامل پشت بام، حیاط، پارکینگ، موتورخانه، راهرو، راه پله، آسانسور، باغچه و غیره می‌باشد که در قانون به آن‌ها املاک مشاع می‌گویند. شرکت مدیر ساختمان یا مدیر حق ندارد بدون اجازه ساکنان املاک مشاع را اجاره دهد و در صورت اجاره دادن این کار به عنوان یکی از تخلفات مدیر ساختمان تلقی می‌شود و باید با آن به صورت قانونی برخورد کرد.

• واگذاری مدیریت ساختمان به فرد دیگر بدون اطلاع ساکنان

همانطور که در بخش‌های قبلی نیز اشاره کردیم واگذاری مدیریت ساختمان به یک مدیر یا یک شرکت مدیر ساختمان فقط با تصمیم هئیت مدیره و در جلسه مجمع عمومی مجتمع‌های مسکونی یا آپارتمان تعیین می‌شود. در صورت کناره‌گیری مدیر یا یکی از مدیران باز هم این هئیت مدیره است که باید کسی را جایگزین کند‌. با توجه به این نکته مدیر نمی‌تواند وظایف خود را به فرد دیگری بدهد یا کسی را جایگزین خود کند‌ و در صورت انجام این کار تخلف کرده است.

• سوء استفاده کردن از اموال مالکین ساختمان

طبق ماده 674 قانون مجازات اسلامی اگر نوشته‌هایی مانند قبض، چک، سفته یا غیره و اموال منقول و غیر منقول مالکان ساختمان به عنوان امانت در اختیار مدیر یا شرکت مدیر ساختمان قرار داده شود، مدیر اجازه ندارد هیچ گونه دخل و تصرف یا سوء استفاده‌ای از اموال یا مدارک و اسناد داشته باشد‌. هر نوع سوء استفاده‌ای غیر قانونی است و با فرد متخلف به صورت قانونی برخورد می‌شود.

• تصمیم‌گیری و تغییر بدون در جریان گذاشتن هئیت مدیه و مجمع عمومی

همانطور که در بخش وظایف و اختیارات مدیریت ساختمان نیز توضیح دادیم، شرکت مدیر ساختمان باید تصمیماتی را اجرا کند که توسط هئیت مدیره و در مجمع عمومی گرفته شده است. در واقع مدیر حق ندارد بدون اجازه مجمع عمومی ساختمان تغییری در امور انجام دهد یا تصمیم‌گیری خودسرانه داشته باشد. در صورت انجام تصمیم‌گیری یا هر تغییری بدون رضایت ساکنان مجمتع مسکونی، امکان شکایت از مدیر وجود دارد.

با تخلفات مدیر ساختمان چطور باید برخورد کرد؟

با توجه به مواردی که در رابطه با تخلفات مدیر ساختمان ذکر کردیم، اگر ساکنان ساختمان تخلفات مدیر را به اثبات برسانند، امکان مطرح کردن درخواست برکناری او در مجمع عمومی توسط هئیت مدیره وجود دارد. پس از انجام توافق‌های لازم مدیر متخلف را برکنار و به جای او مدیر جدید انتخاب می‌شود. تخلف‌هایی که مدیر انجام می‌دهد، جرم کیفری محسوب نمی‌شود‌. فقط در حالتی می‌توان مدیر ساختمان را به عنوان مجرم کیفری دانست که اعمال او سو استفاده و همراه با توهین باشد. در چنین مواقعی ساکنان ساختمان می‌توانند برای برخورد حقوقی با مدیر ساختمان به مراجع قضایی مراجعه کرده و از مدیر شکایت کنند‌.

مدیریت بهره‌برداری گروه طاها برترین شرکت مدیریت ساختمان ایران

اگر برای ساختمان مسکونی اداری یا آپارتمان خود و یا مجتمع های ویلایی و تجاری به دنبال بهترین شرکت مدیریت ساختمان هستید، به سایت شرکت گروه سرمایه‌گذاری و فنی مهندسی طاها یا همان هلدینگ طاها با آدرس اینترنتی https://pst.co.ir مراجعه کنید و با پر کردن فرم اخذ خدمات مدیریت ساختمان، مدیریت ساختمان خود را به هلدینگ طاها بسپارید.

پس از تکمیل فرم، کارشناسان این شرکت در اولین فرصت با شما تماس خواهند گرفت. خدماتی که هلدینگ طاها به عنوان بهترین شرکت مدیر ساختمان ارائه می‌دهد شامل مدیریت ساختمان، سرویس و نگهداری از تاسیسات مکانیکال ساختمان، سرویس و نگهداری از تاسیسات الکتریکال ساختمان، سرویس و نگهداری از آسانسور، نگهداری از فضای سبز، تامین نیروی انسانی با استخدام و آموزش نیروهای کارآزموده و باتجربه، چکاپ سرویس ساختمان، خدمات حقوقی و تدوین اساسنامه مطابق با نیازهای ساختمان، آموزش و فرهنگ‌سازی، کارشناسی ملک، بازسازی و نوسازی معماری و تاسیسات ساختمان، مشاوره و مهندسی خرید برای فراهم کردن تجهیزات عالی از بهترین برندها و غیره می‌باشد‌.

دپارتمان مدیریت بهره‌برداری گروه طاها فعالیت خود را از سال 1388 با مدیریت دکتر امین نعیم آبادی در زمینه ساخت و ساز و اجرا پروژه‌های عمرانی آغاز کرد. این شرکت در طول سال‌ها فعالیت درخشان همواره تمام تلاش خود را برای رضایت مشتری‌ها و ساکنان ساختمان‌ها صرف کرده است.