مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری و سپردن کار آن به شرکت مدیریت بهره برداری زبده و کاربلد جزو دغدغه های کارفرمایان و سرمایه گذاران است، چرا که ورود به ساخت مجاتع تجاری بدون در نظر گرفتن مسیر برندینگ و هویت بخشی مجتمع تجاری و عدم حضور یک شرکت مدیریت بهره برداری از ابتدای پروژه به عنوان مشاور در کنار شرکت مهندسین مشاور طراح و تیم عملیات اجرایی و ساخت می تواندمنجر به بروز زیان ها و لطمات جبران ناپذیری گردد. در این مقاله قصد داریم به بررسی و ارائه فرمت قرارداد بهره برداری مجتمع تجاری بپردازیم. بدیهی است که بندها و مفاد تخصصی دیگری نیز به جز متن حاضر و بسته به نیاز هر مجتمع تجاری، تکمیل کننده یک قرارداد مناسب می باشد.
گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها با بیش از یک دهه فعالیت موفق در صنعت ساختمان و با شعار از امکانسنجی تا بهره برداری به دنبال تحقق ایجاد یکپارچگی کامل از ابتدای مسیر تعریف پروژه تا راه اندازی، بهره برداری و رونق بخشی مجتمع ها و پروژه های مختلف بوده و توانسته است در رزومه خود مجتمع های مسکونی، ویلایی، اداری، بیزینس سنترها، تجاری، تفریحی، فودکورت، سینما، رستوران های ملی و بین المللی، شهربازی، هایپر مارکت ها، مراکز ورزشی و بدنسازی، مراکز درمانی، کارواش، همکاری با برندهای نام آشنای ایران و منطقه و ... را ثبت نماید.
بسمه تعالی
قرارداد راه اندازی و مدیریت بهره برداری و سرویس و نگهداری
مجتمع تجاری اداری فرهنگی و ورزشی ......
ماده 1 : طرفین قرارداد
نظر به اینکه شرکت/مالک/آقای ...... به استناد مالکیت قانونی پلاکهای اصلی و فرعی ثبتی ...... واقع در منطقه ...... شهر ...... و پروانه ساختمانی شماره ...... مورخ ...... صادره از سوی شهرداری ...... ، نسبت به احداث مجتمع تجاری اداری ، فرهنگی ورزشی ...... به نشانی ...... اقدام و منافع و سرقفلی واحدهای تجاری و اداری را بر طبق قراردادهای تنظیمی به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار نموده است ، لذا با توجه به اختیارات اعطائی و قبولی خریداران و سایر طرف های قراردادی ( فروش سرقفلی، اجاره و مشارکت )، مبنی بر مدیریت بهره‌برداری و نگهداری از مجتمع و راهبری آن ، توسط شرکت/مالک/آقای ...... و مجوز تفویض آن به شخص ثالث ، این قرارداد به طرفیت گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها به عنوان مدیر بهره‌برداری و نگهداری ، طبق مفاد قراردادهای فروش و حسب ماده 10 قانون مدنی با قصد و رضای کامل طرفین تنظیم و به شرح مفاد ذیل الذکر، مورد توافق قرار گرفت.
اين قرارداد به همراه مدارك الحاقي آن كه يك مجموعه غير قابل تفكيك است بین شرکت/مالک/آقای ...... به شماره ثبت/کدملی ...... و شناسه ملی ...... به نمایندگی آقایان ...... به نشانی ...... تلفن ...... که در این قرارداد کارفرما نامیده می شود از یک سو و گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها به شماره ثبت ...... و شناسه ملی ...... به نمایندگی آقایان ...... به نشانی ...... تلفن ....... که در این قرارداد مدیر بهره بردار نامیده می شود از سوی دیگر به شرح ذیل منعقد و طرفین موظف به اجرای مفاد آن خواهند بود.
ماده 2 – موضوع قرارداد :
انجام خدمات کلیه امور مربوط به راه اندازی و مدیریت بهره‌برداری و سرویس و نگهداری ساختمان مجتمع تجاری اداری فرهنگی ورزشی ......، و کلیه فعالیتهای مرتبط با رونق بخشی و ایجاد پا خور برای مجتمع مذکور مشتمل بر ...... طبقه ساختمانی، به تفکیک ...... طبقه اداری و ...... طبقه تجاری و فرهنگی ورزشی به تعداد ...... واحد تجاری (شامل، ...... واحد فروشگاهی و ...... واحد هایپر ، ...... واحد کنسرت هال و ...... واحد تفریحی ( شهر بازی ) و ...... واحد رستوران و غرفه های غذائی (فود کورت در طبقات) و تعداد ...... سالن سینما و ...... طبقه پارکینگ شامل تعداد ...... واحد پارکینگ و ...... واحد اداری ، و انباری های متعلق به واحدهای تجاری مجتمع و کلیه مشاعات ساختمان شامل فضاهای تاسیساتی، اتاق های کارکنان و راهروها و راه پله ها و کوریدورهای متعلقه و رمپ ها و فضاهای مرتبط دسترسی به پارکینگ‌ها و سایر فضاهای عمومی موجود در آن جمعا به مساحت کل حدود ...... متر مربع مطابق پیوست شماره یک .
تبصره 1: از آنجائیکه حسب سیاست های اجرائی کارفرما ، ساخت و تکمیل و راه اندازی و مدیریت بهره برداری و نگهداری کامل از تمامی نواحی و سطح و سطوح مجتمع تجاری اداری ...... در چند فاز برنامه ریزی گردیده است ، حسب توافق بعمل آمده کلیه خدمات مندرج در این قرارداد طبق سرفصل های فوق و مفاد و تبصره ها و بندهای آتی مشروح ذیل صرفاً مربوط به فاز یک مجتمع تجاری اداری فرهنگی و ورزشی ....... بوده که شامل نواحی و طبقات مندرج در ذیل می باشد:
طبقه ...... مشتمل بر ...... واحد تجاری با احتساب ...... واحد هایپر با انباری اختصاصی مربوط به آن (در طبقه ...... )، با تعریف دسترسی های ورودی نفر رو از طبقه ...... تجاری و ایجاد تامین مسیری مستقیم و ایزوله و قابل کنترل از پله برقی فعال (تراز ...... به ...... ) و با دسترسی وسیله نقلیه خودرو از طریق رمپ ورودی به پارکینگ طبقه ...... با ظرفیت حدود ...... پارک خودرو و دسترسی به طبقه ...... از طریق مووینگ واک (داخل فضای اختصاصی هایپر) و تعداد ... دستگاه آسانسور قابل دسترسی به سایر نواحی طبقه ......
ماده 3- مدت قرارداد :
قرارداد پس از امضا طرفین از تاریخ ...... لغایت ...... به مدت ...... شمسی می باشد . بدیهی است مدت قرارداد پس از اتمام دوره مذکور با توافق کتبی طرفین قابل تمدید است.
ماده 4 ) زمانبندی کلی خدمات قراردادی:
الف ) فاز .... شامل طبقات ............. به شرح تبصره یک ماده 2 در تاریخ .............
ب) فاز دو شامل طبقات ..................، در تاریخ ................
تبصره 1 : مدیر بهره بردار متعهد است با افتتاح هر فاز ، خدمات مورد نیاز فازهای قبلی را همچنان ارائه نماید تا هیچگونه خللی در نظام بهره برداری مجتمع ایجاد نگردد.
تبصره 2 : تحقق ردیف های الف ، ب همراه با محدوده هر فاز پس از تنظیم صورتجلسه مشترک بین طرفین به مدیر بهره برداری ابلاغ خواهد گردید.
ماده 5 – حق الزحمه :
حق الزحمه مدیر بهره بردار بابت مطالعات، برنامه ریزی و اقدامات و فعالیت های مرتبط و مربوط بشرح موضوع قرارداد و پیوست های آن ، به طور ماهیانه به مبلغ ........................... ریال به صورت ناخالص مورد توافق قرار گرفت، که در انتهای هر ماه و با ارائه گزارش عملکرد (منطبق بر شرح خدمات ) پس از رسیدگی و کسر کسورات قانونی توسط کارفرما در وجه مدیر بهره بردار پرداخت خواهد شد .ضمناً کلیه هزینه های مربوط به اشخاص حقیقی و یا حقوقی که بصورت مستقیم و یا غیر مستقیم با مدیر بهره بردار طرف همکاری می باشند برعهده مدیر بهره بردار می باشد و کارفرما در این خصوص مسئولیتی ندارد.
تبصره1 : مالیات بر ارزش افزوده این قرارداد بر عهده ............. می باشد .
تبصره 2 : حق الزحمه مدیر بهره برداری ، هر ساله با ابلاغ دستورالعمل ......................... مبنی بر افزایش حقوق و دستمزد تعدیل خواهد گردید.
تبصره 3 : با راه اندازی فازهای مجتمع و شروع فعالیت مالکین یا خریداران ، وجوه فوق الذکر از محل حق شارژ که در ابتدا توسط کمیته بهره برداری و در انتها توسط هیئت مدیره مجتمع تعیین می گردد تامین خواهد شد.
تبصره 4 : مدیر بهره برداری متعهد است مطابق با چارت تشکیلاتی و جدول نیروی انسانی مورد تایید طرفین که به عنوان پیوست شماره یک قرارداد می باشد ، نسبت به تامین نیروی انسانی مجرب اقدام نماید.
تبصره 5 : از آنجائیکه مجتمع ............. به صورت فاز بندی افتتاح و بهره برداری میگردد، لذا برای راه اندازی فازهای بعدی، مدیر بهره بردار پیشنهاد اصلاح و ارتقای چارت تشکیلاتی و جدول نیروی انسانی (پیوست شماره یک) را به کمیته بهره برداری ارائه داده تا پس از بررسی در کمیته و تصویب کارفرما ، ارقام حق الزحمه مدیر بهره بردار تعدیل گردد.
ماده 6) تعهدات مدیر بهره بردار:
الف ) امور اجرایی
- ارائه برنامه زمانبندی اجرای تعهدات مندرج در قرارداد و پیوست های آن حداکثر ظرف مدت 15 روز از امضای قرارداد
- تامین نیروهای مورد نیاز براساس چارت سازمانی متناسب با فازبندی بهره برداری مجتمع
- آموزش در سطوح مدیریتی و پرسنل ذیربط
- برنامه ریزی و شرکت درجلسات کارشناسی و مدیریتی فی مابین کارفرما و تامین کنندگان و پیمانکاران اعم از کل و جزء و عندالزوم مشاور معماری و بهره برداران ( طرف های قراردادی ) در خصوص بررسی چالش ها و روابط قراردادی و ارائه نقطه نظرات مشاوره ای و نظارت بر پیشرفت برنامه اجرائی پروژه
- تهیه و به تصویب رساندن کلیه آئین نامه های مربوط به دوره مدیریت بهره‌برداری اعم از آئین نامه مالی شارژ و مدیریت عمومی و اجرا و دکوراسیون و یا دستورالعمل های تغییر دکوراسیون و معماری و سایر آئین نامه های مربوطه و متناسب با کاربریهای مجتمع
- تهیه و تدوین شرح وظایف مربوط به کلیه حوزه های وظیفه ای در مجتمع
- انجام پیگیری های لازم در خصوص دریافت کلیه اطلاعات مربوط به طرف های قراردادی واحدها و مشخصات مجتمع
- پیگیری دریافت اطلاعات مورد نیاز از جمله : مشخصات سازه، ساختمانی، معماری ، تاسیسات مکانیکی و برقی، نما، جریان ضعیف و جدول نازک کاری و فضای سبز و همچنین مشخصات مبلمان و طراحی دکوراسیون فضاهای عمومی و اختصاصی ، موقعیت و امکانات اختصاصی بر اساس اطلاعات عمومی و اختصاصی از کلیه تجهیزات و منصوبات و اقلام و اجناس و لیست یا جدول اطلاعات پیمانکاران و تامین کنندگان و قراردادهای منعقده فی مابین و تعهدات طرفین و کلیه نقشه های معماری و ساخت و چون ساخت و ... ، به همراه سایر اطلاعات فنی مورد نیاز از کارفرما
- تهیه فرم ها و دستورالعمل ها و فرآیند های لازم در زمینه امور بهره‌برداری و سرویس و تعمیرات و نگهداری تجهیزات تاسیساتی با هماهنگی و تائید کارفرما.
- شناسائی و انجام مذاکرات لازم با شرکت های تامین کننده خدمات تاسیساتی و نگهداری و تامین نیروی انسانی درحوزه های خدماتی و نگهبانی و انتظامات و پارکینگ و راهبری وعندالزوم عقد قرارداد با شرکت های مذکور
- راهبری، کنترل و مدیریت شرکتهای تامین کننده خدمات طرف قرارداد مشروح بند فوق و یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مرتبط با موضوع این قرارداد.
- نظارت بر اجرای فرآیند راه اندازی اولیه و تست تجهیزات و تاسیسات و سیستم و جریان ضعیف مجتمع و ثبت و ضبط نواقص احتمالی و تهیه و تکمیل چک لیست های مربوطه.
- مدیریت و نظارت بر خدمات تأمین کنندگان و پیمانکاران برای رفع نواقص موجود براساس صورتجلسه تنظیمی و مورد تأیید کارفرما و همچنین پیگیری های لازم در خصوص انجام خدمات گارانتی و پشتیبانی و سرویس و نگهداری تجهیزات و منصوبات تاسیساتی و غیره
- برنامه ریزی لازم در خصوص تهیه چک لیست مربوط به کلیه واحدهای مورد تحویل و راه اندازی در فاز های مختلف بهره برداری
- اقدامات لازم در خصوص دعوت از کلیه مالکین بمنظور تحویل واحدها و شروع فعالیت های دکوراسیون و شفاف سازی در خصوص نحوه بهره برداری از واحد ها اعم از تجاری و یا اداری بصورت استیجاری و یا شخصی
- مدیریت و راهبری و زمانبندی عملیات دکوراسیون داخلی واحدها
- در صورت نیاز بازنگری در تقسیم بندی و چیدمان صنوف و تعریف کاربری ها ی موثر در طبقه
- برگزاری جلسات منظم و موثر با بهره برداران و شرکا در واحدهای انکر
- برگزاری جلسات منظم و موثربا مالکین سرقفلی و طرف های قرارداد های اجاره و مشارکت واحدهای تجاری
- برگزاری جلسات موثر با طرف قرارداد هایپر ، مگا استورها و غیره
- برگزاری جلسات موثر با کلیه مالکین واحدهای احداثی در طبقات با کاربریهای مختلف
- ارائه خدمات در خصوص مدیریت پارکینگ در دوره بهره برداری
- برنامه ریزی لازم و ارائه پیشنهاد کارشناسی در خصوص تعیین تکلیف واگذاری باقیمانده واحدهای مجتمع در فازهای مختلف
- اقدامات لازم بمنظور ترغیب و تشویق کلیه طرف های قراردادی به شروع فعالیت های دکوراسیون داخلی
- اقدامات و پیشنهادات و راهکار های مدیریتی و پیشگیرانه و پیگیری های لازم در خصوص کاهش چالش های دوره بهره برداری
- ارائه برنامه پیشنهادی در خصوص مدیریت بهره‌برداری و سرویس و نگهداری فازهای مختلف مجتمع
- اقدامات لازم در خصوص شناخت اولیه با کلیه نواحی ساختمان و فضاهای تاسیسات الکتریکال ،مکانیکال ،ابنیه و کلیه منصوبات و سایر فضاهای مورد ساخت کارفرما در هر فاز طبق چک لیست های مربوطه و تنظیم صورتجلسات لازم توسط تیم کارشناسی که به کارفرما معرفی میگردد.
- انجام هماهنگی لازم با کارفرما درخصوص بازدید به هنگام نمایندگان از کلیه واحدها و مشاعات و رفع احتمالی نواقص باقی مانده واحدها و مشاعات ، پس از تنظیم و تأیید صورتجلسه تحویل و چک لیست های مربوطه .
- مدیریت بر تردد عوامل اجرائی پیمانکاران دکوراسیون داخلی و برنامه ریزی لازم در خصوص تشکیل و شرکت در کلاس های آموزشی
- مدیریت و نظارت بر خدمات تأمین کنندگان و پیمانکاران برای رفع نواقص موجود براساس صورتجلسه تنظیمی و مورد تأیید کارفرما و همچنین پیگیری های لازم در خصوص انجام خدمات گارانتی و پشتیبانی و سرویس و نگهداری تجهیزات و منصوبات تاسیساتی و غیره
- راهبری ،نگهداری و مدیریت مجتمع
- رسیدگی به امور اجرایی و روزانه و جلوگیری از بروز موانع و مشکلات تأثیرگزار بر روند فعالیت مجتمع
- پیش بینی تمهیدات لازم در زمینه: مدیریت بحران، بیمه و ایمنی، تعمیرات و نگهداری و برنامه ریزی مناسب در راستای ارائه خدمات لازم به بهره‌برداران و درصورت لزوم تعلیم و آموزش پرسنل مربوطه اعم از ارکان مدیریت بهره‌برداری و کارکنان فروشگاه ها و سایر کاربرهای موجود و دفاتر اداری
- اجرای ضوابط و استانداردهای ایمنی و بهداشت کار و محیط زیست و درصورت لزوم تعلیم و آموزش پرسنل مربوطه.( در صورت شناسائی عدم وجود زیر ساخت ها ی لازم در مجتمع مراتب با اعلام مدیر بهره بردار ، توسط کارفرما تامین و اقدام و اجرا خواهد شد )
- مدیر بهره‌بردار، موظف است نسبت به ارائه گزارشات مکتوب و مصور ماهانه شامل : وضعیت مجتمع، اقدامات، اتفاقات پیش آمده و برنامههای آتی و سایر سرفصل های اعلامی کارفرما اقدام نماید.
- مدیربهره‌بردار موظف است حسب درخواست کارفرما در جلسات ادواری شرکت نماید تا ضمن ارائه گزارش فعالیتها و تحولات، در جهت رفع موانع و مشکلات پیگیری و همفکری صورت گیرد.
- مدیر بهره‌بردار موظف است نسبت به استخدام نیروهای مورد نياز به تشخیص و مسئولیت خود اقدام نماید، به طوری که فعالیت و گفتار و رفتار و وجدان کاری آنان در راستای اعتلای نام مجتمع باشد. بديهي است مسئوليت رفتار و عملكرد كليه پرسنل شاغل در موضوع قرارداد بر عهده مدیر بهره‌بردار مي باشد.
- مدیر بهره‌بردار می تواند در راستای ارائه خدمات قرادادی نسبت به اخذ نظرات مشاوره ای از اشخاص ثالث، اعم از حقیقی یا حقوقی بر حسب ضرورت، اقدام نماید. بدیهی است در این صورت مسئولیت های مدیر بهره بردار همان مسئولیت‌های موضوع این قرارداد است و موافقت کارفرما نسبت به واگذاری قسمتی ازخدمات به صورت مشاوره ای، رافع هیچ یک از تعهدات ومسئولیت‌های مدیر بهره‌بردار در برابر کارفرما، نخواهد بود.
- مدیر بهره‌بردار موظف به اجرا و رعايت كليه قوانين و مقررات مربوط به اداره كار، سازمان امورمالياتي ، سازمان تامين اجتماعي و نيز مقررات و دستورالعمل هاي حفاظت فني و بهداشت كار و مقررات تامين اجتماعي و قانون كار در محاسبه دستمزد پرسنل وکارکنان بهره‌برداري مي باشد و در هر حال مسئوليت عدم اجرا و رعايت قوانين و مقررات ياد شده بعهده مدیر بهره‌بردار مي باشد و مسئوليتي متوجه كارفرما نمي باشد .
- در صورت فسخ يا لغو يا اتمام مدت قرارداد، تسويه حساب قانوني پرسنل و سایر کارکنان با رعایت مفاد این قرارداد بعهده مدیر بهره‌بردار مي باشد و از اين حيث مسئوليتي متوجه كارفرما نمي باشد.
- مدیر بهره‌بردار موظف است كه عمليات موضوع قرارداد را بوسيله افرادي كه در كار خود تخصص و تجربه كافي دارند انجام دهد و نيز مدیر بهره‌بردار ملزم به تهيه لوازم كار و ملزومات مورد نیاز كارگران موضوع قرارداد مي باشد و آموزشهاي تخصصي و حرفه اي لازم را به پرسنل و كاركنان خود بدهد.
- مدیر بهره‌بردار موظف به حفظ اسرار کارفرما مي باشد.
- خسارت و زيان هاي وارده به تاسيسات ، وسايل و تجهيزات موجود در قسمت هاي مختلف و اموال منقول و غير منقول مجتمع و كارفرما كه در اثر سهل انگاري و يا خطای نيروهاي تحت اختيار مدیر بهره بردار در دوره مدیریت بهره برداری پديد آيد كلاً و جزاً به عهده مدیر بهره‌بردار مي باشد كه از محل تضامين مدیر بهره‌بردار و يا حق الزحمه مبلغ قرارداد كسر ميگردد.
- مدیر بهره بردار موظف است ضمن اطلاع رسانی از ضرورت پوشش بیمه ای نظیر آتش سوزی و مسئولیت مدنی و امثالهم به کارفرما ، نسبت به پیگیری دریافت بیمه نامه های مورد نیاز و تسلیم آن به کارفرما اقدام نماید. بدیهی است هزینه های این بند توسط کارفرما تامین و پرداخت خواهد گردید.
- مدیر بهره‌بردار در خصوص انعقاد قرارداد با شرکت های فنی و تخصصی حوزه بهره برداری خارج از تعهدات مدیریت مستقیم خود ، پس از هماهنگی با کارفرما ، اختیار داشته و هزینه های مربوطه جز اقلام هزینه ای مجتمع لحاظ خواهد گردید.
- مدیر بهره بردار برابر با شرح خدمات این قرارداد، مسئوليت تمامی امور مربوط بر مدیریت مجتمع ( با رعایت برنامه زمانبندی افتتاح هر یک از فازهای مجتمع مندرج در ماده چهار قرارداد و تبصره های ذیل ماده مذکور ) را عهده دار می باشد و مسئولیتی خارج از آن نخواهد داشت.
- با توجه به در جریان اجرا بودن سایر فازهای ساختمانی مجتمع و الزام به تردد و استفاده عوامل کارفرما و پیمانکاران و تامین کنندگان طرف قرارداد با کارفرما از سایت پیرامون مجتمع و سایر نواحی در طبقات و دسترسی ها از جمله مسیر ورودیپارکینگ منتهی به سایر طبقات زیرین پارکینگ و بخش های تاسیساتی و امثالهم کلیه مسئولیت های مدیریتی و حراستی و خدماتی در این خصوص ( محدوده حرکتی و عملیاتی عوامل مرتبط با کارفرما )، بر عهده کارفرما قرار دارد. بدیهی است در راستای ارائه خدمات لازم به مشتریان و مراجعه کنندگان مجتمع در دوره بهره برداری و در صورت تداخل اینگونه عملیات با موضوعات تشریفاتی و جلوگیری از ورود آسیب به سطح کیفی خدمات مدیر بهره بردار ، کارفرما نسبت به حمایت لازم در جهت حفظ شخصیت مدیر بهره بردار و مجتمع اقدامات لازم پیشگیرانه و بهبود را انجام خواهد داد.
- در صورت عدم امکان راه اندازی و بهره برداری هر فاز و یا تصمیم به راه اندازی صرفاً بخشی از کاربری ها و یا فضاهای احداثی و عدم قابلیت بهره برداری و استفاده از تمامی ظرفیت های ابنیه ای و تاسیسات مکانیک و برق و جریان ضعیف و امثالهم ، و الزام همزمان حضور عوامل اجرائی دوره ساخت و پیمانکاران و تامین کنندگان تاسیسات و غیره و تردد عوامل اجرائی ساخت در هر فاز مجتمع، کلیه مسئولیت های مرتبط در حوزه حفظ و حراست از تجهیزات و تاسیسات و منصوبات و پارکینگ و سایر نواحی پس از هماهنگی با کارفرما ، از عهده و تعهدات مدیر بهره برداراین قرارداد خارج بوده و در این خصوص تمام عوامل و پیمانکاران و تامین کنندگان ساخت با کارفرما ، متعهد و مکلف به انجام همکاری های لازم در زمینه تامین نیازهای تاسیساتی و زیر ساختی و انجام امور تشریفاتی و مراقبتی و حفاظتی و نظافتی با مدیر بهره بردار و عوامل تحت مدیریت ایشان در این قرارداد خواهند بود. و حسن روابط این همکاری بر عهده کارفرما بوده و مقرر شد طی جلسه مشترک با تمامی عوامل ساخت و حضور مدیر بهره بردار اینگونه روابط شفاف گردد.
ب ) درآمدها و تأمین هزینه ها:
- مدیر بهره‌بردار مکلف است تا قبل از زمان بندی تحویل واحدها به طرف های قراردادی ، نسبت به ارائه صورت برآورد هزینه های عمومی و جاری و مصرفی مجتمع ،هزینه شرکتهای خدماتی و موسسه انتظامی و حفاظتی و حراستی ، هزینه تاسیسات و تعمیرات و نگهداری، هزینه خدمات و فضای سبز ( در صورت اجرای فضای سبز ) ، هزینه نیروهای مدیریتی و ستادی و کلیه تجهیزات و ابزار لازم در حوزه فنی مهندسی و و تجهیزات و مواد مورد نیاز حوزه خدماتی و اثاثیه و لوازم و ملزومات و مبلمان اداری و تجاری مجتمع به تفکیک واحدهای سازمانی موضوع ماده 2 قرارداد و همچنین سایر فضاهای عمومی مجتمع، اقدام نماید.
- مدیربهره‌بردار مکلف است پس از شروع بهره برداری از واحدهای تجاری ، کلیه هزینه های مربوط به نگهداری و بهره‌برداری مجتمع ( هزینه های شارژ) را با رعایت مفاد قراردادهای منعقده کارفرما با ایشان را به بهره‌برداران و یا نمایندگان آنان اعلام و کلیه شارژهای دریافتی را به صورت علی الحساب وصول و در حساب مشترک فی مابین کارفرما و مدیر بهره بردار که به نام مجتمع افتتاح خواهد گردید واریز نموده و سپس بر اساس دستور العمل مالی که به تایید کارفرما خواهد رسید ، نسبت به هزینه نمودن شارژهای دریافتی و اعتبارات تخصیصی اقدام نماید. بدیهی است هزینه های مترتبه (شارژ) در خصوص واحدها و قسمتهایی از مجتمع که تحت مالکیت کارفرما و یا منافع آن بخش منحصراً و یا مشترکاً به ایشان تعلق دارد برعهده وی می باشد و همچنین هزینه آن دسته از واحدهائی که توسط کارفرما جهت اجاره یا مشارکت به اشخاص غیر واگذار گردیده است تا قبل از زمان بهره برداری از کارفرما اخذ و پس از بهره‌برداری طبق مفاد قراردادهای منعقده از بهره‌برداران دریافت می گردد.
- كارفرما موافقت دارد با توجه به تقدم و تأخر در وصول هزینه های شارژ از واحدها و به منظور جلوگیری از هرگونه آسیب و خللی به روند مدیریت بهره‌برداری مجتمع ، حداكثر هزينه‌هاي جاري سه ماه را در طول مدت قرارداد به صورت علي‌الحساب در حساب مجتمع و بر اساس زمان مورد درخواست مدیربهره‌بردار تامين تا پس از دریافت حق شارژ و ارائه اسناد مثبته هزینه فوق مسترد یا تسویه گردد.
- مدیر بهره بردار متعهد است نسبت به انجام مدیریت لازم در خصوص کسب منافع و درآمد از ظرفیت های تعریف نشده در مجتمع به نفع کارفرما و پس از اخذ مجوزات لازم ، نظیر : اجاره مدیا ها و فضاهای تبلیغاتی داخل و خارج مجتمع ، اجاره کانتر ، استند ، غرفه و امثالهم اقدام نماید . بدیهی است کلیه منافع و درآمد حاصل از این گونه اقدامات به حساب کارفرما واریز می گردد همچنین بنا به پیشنهاد مدیر بهره برداری و تصویب کمیته بهره برداری ، بخشی از درآمدهای فوق به امر رونق بخشی و مدیریت بهره‌برداری و تعمیر و نگهداری مجتمع اختصاص خواهد یافت.
تبصره 1 : بمنظور ایجاد انگیزه کافی برای مدیر بهره برداری ، کارفرما موافقت دارد پس از کسر هزینه ها و از محل سود ناشی از درآمدهای بند فوق ، تا سقف ......% منافع مذکور را به مدیریت بهره برداری اختصاص دهد.
- کارفرما قبول نمود در راستای رونق بخشی و ایجاد پاخور و تقویت برند مجتمع ، مدیر بهره بردار نسبت به اخذ طرح های متعدد جهت برگزاری جشنواره ها و فستیوال ها و اهداء جوایز در مجتمع (مورد تایید کمیته بهره برداری) اقدام نماید.
- تامین هزینه های اجرای طرح فوق در اولویت از محل شارژ بهره برداران و سپس در صورت عدم تکاپوی آن از محل درآمدهای ناشی از فعالیت های مشاعات ( با مجوز کارفرما ) و در صورت عدم امکان تامین، توسط کارفرما ( پس از قبول طرح های پیشنهادی ) اقدام خواهد شد.
تبصره 1: از آنجایی که فعالیتهای منتهی به درآمد در مشاعات اعم از تبلیغات و اجاره فضاهای مشاعی و درآمدهای متصوره از فضای پارکینگ نیازمند عقد قرارداد با اشخاص حقیقی و حقوقی متقاضی فضای مربوطه می باشد لذا در صورت موافقت کارفرما، مدیر بهره بردار با در اختیار داشتن وکالت تفویضی از ناحیه کارفرما به عنوان نماینده تام الاختیار در محدوده موضوع فوق الاشاره می تواند نسبت به عقد قراردادهای مذکور به نیابت از طرف کارفرما اقدام و منافع حاصله در حساب کارفرما منظور خواهد شد.
تبصره 2: بدیهی است در صورت ابلاغ هزینه مربوط به فعالیتهای تبلیغاتی از طرف سازمانهای ذی ربط نظیر شهرداری تحت هر عنوان از قبیل عوارض و زیبا سازی ، تامین هزینه های آن با تشخیص کمیته بهره برداری تعیین خواهد گردید.
تبصره 3: مدیربهره‌بردار متعهد گردید صرفا در حدود تعریف شده این قرارداد امکان اخذ وجه جهت هزینه شارژ و مطالبه جهت درآمدهای تصریح شده این قرارداد را از طرف های قراردادی دارد و حق دریافت هرگونه وجه یا مطالبه ای دیگر تحت هر عنوان را از خود سلب و ساقط نمود.
تبصره 4: مدیربهره‌بردار مکلف می باشد نسبت به تهیه گزارشات فصلی از روند هزینه های ماهیانه سرویس و تعمیر و نگهداری و مدیریت بهره برداری و آبونمان مجتمع نظیر آب و برق و گاز و تلفن و اینترنت و... ، همچنین درآمدهای حاصل از فعالیتهای انجام شده در مشاعات اعم از پارکینگ و سایر فضاهای مشاعی به صورت تفکیک شده و مجزا اقدام و به کارفرما ارائه نماید.
تبصره 5 : در صورت تداخل عملیات اجرائی ساخت با بهره برداری در سایر فازهای مجتمع و احتمال تاثیرگذاری منفی در سطح کیفی خدمات تعهد شده مدیربهره‌بردار ، ابتدا مدیربهره‌بردار متعهد می باشد تا تمامی تلاش خود را در جهت جلوگیری از این تداخل و حفظ سطح کیفی خدمات قراردادی بکار گیرد. و در صورت تشخیص به احتمال ورود آسیب و خسارت اعم از مادی و معنوی، مدیربهره‌بردار مکلف می باشد با ارائه گزارش دقیق از وضعیت روز ، کارفرما در اسرع وقت تمهیدات لازم را جهت پشتیبانی بعمل آورد.
جهت اخذ خدمات مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی و مدیریت ساختمان روی تصویر بالا کلیک و فرم مربوطه را تکمیل نمایید
- هزینه های نگهداری ساختمان از محل اخذ شارژ از مالکین و مستاجرین احتمالی تامین خواهد شد و مدیر بهره‌بردار موظف است با مدیریت صحیح ترتیبی اتخاذ نماید که با اخذ شارژ صحیح و به موقع پوشش هزینه ها را انجام دهد. در صورت عدم پوشش هزینه ها از محل شارژ، مابهالتفاوت مبلغ کسری ابتدا از طریق منافع حاصل از مشاعات و در صورت عدم تکافوی آن با تایید کارفرما تا قبل از راه اندازی کامل مجتمع از طرف وی تامین خواهد شد.
- در صورتي كه مدیر بهره‌بردار در خصوص ميزان اخذ شارژ و يا هزينه‌هاي رونق‌بخشي مجتمع پیشنهاداتي را ارائه نمايد، موارد توسط کمیته بهره برداری بررسي و اعلام نظر خواهد شد.
تبصره 6: مدیریت بهره‌برداری مجتمع تجاری متعهد و ملزم می باشد،گزارش هزینه های نگهداری و بهره‌برداری واحدها را با درخواست کتبی کارفرما به صورت فصلی به ایشان اعلام نماید تا در صورت عدم انجام تعهدات توسط ایشان ، اقدامات لازم طبق مفاد قرارداد های فی مابین، صورت پذیرد.
تبصره 7: بدیهی است مبلغ شارژهای دریافتی بر اساس آیین نامه مدیریت بهره‌برداری به بهره‌برداران اعلام میگردد.
- انجام اقدامات لازم درخصوص جمعآوری هزینه شارژ و نگهداری مجتمع از بهره‌برداران (خریداران و مستاجرین و طرفهای مشارکت) و صدور و ارائه اعلامیه های جداگانه برای هر یک از واحدها بر اساس هزینه های مربوطه و پیگیری های لازم جهت وصول کسری شارژ از بهره‌برداران بر عهده و مسئولیت مدیر بهره بردار این قرارداد می باشد.
ماده 7) تعهدات کارفرما:
در حال تکمیل ...
دیدگاه خود را بنویسید